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A violação de qualquer dos deveres condominiais sujeita o infrator � s multas previstas na Convenção, no Regimento Interno e no Código Civil, revertendo-as em benefício do Condomínio. O novo Código Civil inovou ao possibilitar a aplicação de multa para condômino infrator, mesmo quando não prevista nas Convenções, ou suprindo aquelas obsoletas que determinam a sua cobrança em moedas ou índices não mais aplicados.

Porém, para que sejam aplicadas as multas previstas no Código Civil, até dez vezes o valor da cota condominial, dependendo da gravidade, precisam ser observadas, rigorosamente, todas as formalidades, em especial quórum na deliberação assemblear e ampla defesa.

Situação curiosa ocorreu na Apelação nº. 0189098-20.2008.8.26.0100, Relator Desembargador Gilson Delgado Miranda, do Tribunal de Justiça de São Paulo, quando não obstante a infração da Convenção chouve o desrespeito ao quórum mínimo para aplicação da penalidade. Muito embora os condôminos devam se submeter � s decisões do Órgão deliberativo do Condomínio, no caso concreto foi aplicada multa quando estavam presentes apenas seis condôminos, de um total de 24 unidades, não atendido o quórum de três quartos do art. 1337 do Código Civil.


Diante da não observação do quórum mínimo o relator deu provimento ao recurso para afastar a multa cobrada pelo condomínio, porém, de ofício, arbitrou multa diária por descumprimento da referida infração condominial.

Em situações de reiterado descumprimento, ao invés de multas por Assembleia passíveis de discussão judicial e que muitas vezes se tornam inócuas, a multa cominatória na forma do art. 461, § 5º do CPC nos parece a melhor solução. Não é demais lembrar que a finalidade da multa interna é pedagógica e não gerar renda. Seus requisitos formais devem ser estritamente observados porque na cobrança prevalece a presunção constitucional de inocência e a palavra do “xerife”, ou seja, o Síndico, por si só, nada significa quando negada a autoria, apenas para exemplificar. Se o infrator não se emenda a alternativa é o Judiciário.