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Recentemente a Quarta Turma do STJ, no REsp 1035778 decidiu, por maioria de votos que o uso privativo de área comum em Condomínio Edilício, por mais de trinta anos, sem a contraprestação pecuniária é consubstanciada e direito adquirido.

O Ministro relator, Marco Buzzi, entendeu que o morador do último piso sempre teve acesso ao terraço do Prédio, por mais de trinta anos. A convenção condominial estabelecida em 1975 garantiu a ele o direito real de uso sobre a área comum, com o ônus de conservar o local.

Após trinta anos, houve Assembléia Condominial, que, com votação de dois terços dos condôminos, modificou o direito anteriormente concedido ao morador, entendendo que a área não poderia ser a ele transmitida e fixando ainda cobrança pela ocupação da área.

Não se conformando com a decisão assemblear o morador propôs ação para afirmar que houve a inobservância do quórum de votação, por se tratar de direito adquirido e pediu indenização por danos morais, requerendo a declaração de nulidade da decisão da Assembléia e restabelecimento do direito de uso real de forma perpétua.


A sentença negou provimento ao pedido do morador e o mesmo ocorreu no TJSP. Porém, o STJ modificou tal entendimento levando em consideração a violação do direito adquirido, já que existia o uso da área comum há trinta anos e nunca houve discussão contrária a respeito.

É sabido que qualquer ocupação que se faça por condômino, durante qualquer tempo que seja, em área comum do Condomínio, não se converte, em princípio, em domínio particular, pois que se trata de ato de mera tolerância por parte dos demais condôminos que, inclusive, vão se alternando até na condição de proprietários (mais antigos, mais novos, uns que chegam e desconhecem a situação e podem agir ou reagir a qualquer momento etc.) e essa “ocupação” não induz posse que enseje o direito ao usucapião.

O uso continuado da referida área não induz posse, mas mera detenção, a qual não é suficiente para dar azo ao direito de usucapir, nos termos do artigo 1208, Código Civil, que assim dispõe: “Art. 1208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade”.

No mesmo sentido doutrina o ilustre professor Arruda Alvim: “O usucapião existe para eliminar um conflito social, isto é, o proprietário inerte, e alguém praticando atos de posse, acompanhados dos demais requisitos, faz com que aquele perca a propriedade e este o usucapiente a adquira (Apud João Batista Lopes. Condomínio. 10ª Ed. rev, atual. e ampl. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2008).

Nesse sentido, a jurisprudência:


“CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO DE APARTAMENTOS – Ocupação exclusiva em área comum não gera direito adquirido � posse e não pode ser objeto de usucapião, eis que atos de mera tolerância que não induzem posse. Inteligência do artigo 497 do Código Civil de 1916. Posse Precária caracterizada. RECURSO DESPROVIDO.” – (TJPR – Setima C.Cível (TA) – AC 0218085-2 – Curitiba – Rel.: Des. Abraham Lincoln Calixto – Unânime – J. 19.05.2004)

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. VAGA DE GARAGEM COLETIVA. OCUPAÇÃO EXCLUSIVA QUE NÃO GERA DIREITO À POSSE, POR ADVIR DE MERA TOLERÂNCIA DOS DEMAIS COPROPRIETÁRIOS. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 1.208, CÓDIGO CIVIL. ADEMAIS, IMPROPRIEDADE DO FEITO, UMA VEZ QUE A DEMANDANTE JÁ POSSUI A PROPRIEDADE DO BEM, AINDA QUE EM CONDOMÍNIO COM TERCEIROS. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE CUSTAS, E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, EM SENTENÇA QUE ACOLHE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. POSSIBILIDADE, ANTE A OMISSÃO VERIFICADA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.” (TJPR – 18ª C.Cível – AC 0651997-9 – Foro Central da Região Metropolitana de Curitiba – Rel.: Juiz Subst. 2º G. Luis Espíndola – Unânime – J. 13.10.2010).

“EMBARGOS INFRINGENTES. USUCAPIÃO. VAGA DE GARAGEM. PERMISSÃO DE UTILIZAÇÃO POR PARTE DO ADMINISTRADOR PREVISTA NO REGULAMENTO DE GARAGEM DO CONDOMÍNIO. ATO DE MERA TOLERÂNCIA, QUE NÃO INDUZ POSSE. IMPOSSIBILIDADE DE INCIDÊNCIA DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. 1. Só é suscetível de aquisição via usucapião aquilo que pode ser objeto de posse. 2. A permissão de utilização, ao administrador, de uma vaga extra na garagem do Edifício, prevista no Regulamento do Condomínio, é ato de mera tolerância, que não induz posse. 3. Embargos infringentes rejeitados.” (TJPR – 18ª C.Cível em Com. Int. – EIC 0274850-1/01 – Curitiba – Rel.: Des. Fernando Wolff Bodziak – Unânime – J. 14.06.2006)


É verdade, todavia, que se há de convir que, se durante 30 anos, tolerou-se tal situação, o prejuízo não será dos maiores aos demais condôminos. No entanto, a admissibilidade da tese, certamente, convidaria a pretensões no sentido de se poder usucapir e isto, certamente, levaria a conflitos, estimulados pela doutrina, de proporções maiores do que causa usucapião comum (ordinário ou extraordinário).


No caso vertente, contudo, o entendimento da d. maioria, data vênia, nos parece ter o melhor direito, pois se dá em razão do princípio da irretroatividade da lei e segurança jurídica dos atos com base no inciso XXXVI do Artigo 5º da Constituição da República que determina: “a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa