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No artigo 1.336 do Código Civil, quando trata dos deveres do condômino, diz que cada qual deve contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário na Convenção. Ou seja, sugere o uso da fração ideal como modelo de contribuição, certamente para tratar os desiguais na justa medida da desigualdade (área), mas não obriga seja adotado. Assim, por exemplo, para saber se a unidade maior pagará valor maior que a menor, quando do rateio, na exata proporção de cada uma, necessário verificar como a matéria o é disciplinada na Convenção.

Ao contrário do divulgado, o STJ não derrubou este entendimento quando julgou o REsp 1104352, porque, na verdade, como a decisão local teve dois fundamentos e apenas um deles teria sido questionado, por razões técnicas, sequer entrou no mérito da questão. A decisão recorrida manteve-se , quando menos, pelo outro fundamento que teria restado irrecorrido. Não cabe aqui discutir acerto ou desacerto de caso concreto.

No caso vertente continuaria em vigor o respeitável entendimento do TJMG no sentido de que o uso da fração ideal acarretaria enriquecimento ilícito dos proprietários das unidades menores quando estes pagam a menos por serviços que são utilizados igualmente por todas as unidades, independentemente do tamanho.

O TJMG estaria escorado na cobrança não pela fração ideal, mas pelo “princípio do uso e gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa”, o que geraria enriquecimento ilícito dos proprietários das unidades menores, que é repudiado pelo artigo 884 do CC.

Porém, resta a dúvida: se a fração ideal não é melhor critério, mesmo estando expressamente prevista na Convenção, havendo unidades maiores e menores, qual seria a melhor solução para agirmos com espírito de Justiça ? Será que se trata mesmo de enriquecimento sem causa das unidades menores, se os valores forem proporcionais ás fração ideal ou o seria das maiores, com presunção de maior uso, até pelo padrão de vida, em detrimento das menores ?