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CONTRATO DE GAVETA

Nossos Tribunais têm reconhecido como válidos contratos de permuta de imóveis não registrados em Cartório de Imóveis, ainda que o bem esteja gravado de ônus, muito embora em nosso ordenamento jurídico os negócios jurídicos entre particulares não sejam hábeis, por si só, a transferir o domínio do bem.

Não há como ignorar que o contrato particular de alienação de bem imóvel, ainda que desprovido de registro, representa autêntica manifestação volitiva das partes, apta a gerar direitos e obrigações de natureza pessoal, ainda que restritas aos contratantes. O fato do contrato de permuta em questão ainda não ter sido devidamente registrado em Cartório, não confere, por si só, � pessoa que recebeu o imóvel a prerrogativa de desistir do negócio, beneficiando-se de sua própria torpeza.

Muito embora CEF os considere irregulares, o STJ não compartilha deste entendimento, em especial quando quitado o preço, caso em que, por ausência de prejuízo direto, não anula a transferência. É a teoria do fato consumado. Aliás, há precedentes julgando legítimo possa o cessionário (adquirente) discutir obrigações e direitos pactuados com o cedente (vendedor).

Mas o seguro pela morte do comprador não se aplica ao adquirente em tais casos. Apenas o óbito do promitente vendedor traz tal efeito porque a cessão foi realizada sem conhecimento do financiador e seguradora, até porque levadas em conta condições pessoais do segurado (REsp. 957.757).

Todavia, a melhor solução, para evitar problemas perante terceiros de boa fé, o melhor seria regularizar a transferência perante a instituição financiadora ou através de advogado celebrar contrato minimizando os riscos. A própria procuração pública, muitas vezes vista como garantia, cessa com a morte de qualquer das partes. Proprietário do imóvel é aquele que constar no registro imobiliário.