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Desde a Lei 10.406/2002, Novo Código Civil, que reduziu a multa moratória para até 2% e na prática gerou aumento de inadimplência, para tentar reverter este quadro alguns Prédios passaram a aplicar o “desconto pontualidade” para estimular o adimplemento na data aprazada. Já os devedores sustentaram que seria uma “multa mascarada”, ou seja, uma “violação” da lei por via oblíqua.

O tema chegou até o a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça no AgRg no Recurso Especial nº. 1.217.181-DF , a qual admitiu esta prática ao fundamento de que representaria, tão-só, um “incentivo” ao tempestivo cumprimento do dever um verdadeiro “prêmio”, não havendo que se confundir com a imposição de multa em caso de inadimplência, que busca “penalizar” o condômino desidioso.


Entendeu-se, portanto, que não haveria qualquer abusividade nessa disposição que estaria em consonância com o entendimento daquela Corte Superior. Assim, o “desconto” concedido para pagamento antecipado não deveria ser visto como “penalidade”, mas pelo contrário, funcionaria como um “estímulo” para a quitação antecipada das taxas condominiais devidas. Desta forma, em caso de não pagamento até o dia previsto, haveria “perda do desconto” e incidiria a “multa”, aí sim aquela prevista na legislação em vigor.



Ainda que este ponto porventura esteja “pacificado”, ainda assim restaria saber até qual limite poderia ser aplicado este “desconto”. Há quem afirme que não poderia exceder a 2% do valor da quantia inadimplida, a teor do disposto no art. 52, parágrafo primeiro, do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90). Caso contrário, seria entendido como uma penalização transversa da mora em caso de inadimplemento.

Não comungamos deste pensamento, seja porque o CDC não se aplica ao relacionamento Condomínio x Condômino porque ausente “relação de consumo”, seja porque tornaria inócuo tal instituto. Agora, qual o parâmetro “aceitável” já é assunto para outra oportunidade.