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PRAZO PRESCRICIONAL PARA AS AÇÕES DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS

Em 18 de agosto de 2011 ocorreu o julgamento do Recurso Especial 1.139.030-RJ onde os Ministros da Terceira Turma deram parcial provimento ao recurso por entender que, com a entrada em vigor do novo Código Civil, o prazo prescricional aplicável á pretensão de cobrança das quotas condominiais passou a ser de cinco anos nos termos do art. 206, §5º, I, do atual Código Civil, observada a regra de transição do art. 2.028 e não mais de o prazo de vinte anos, conforme previa o art. 177 do Código Civil de 1916.

Com isto, ao invés de pacificar a questão, acirrou-se ainda mais a controvérsia.

Durante a vigência do Código Civil de 1916 existiam dois prazos de prescrição, um fundado em ações reais e outro em ações pessoais. A cobrança de cotas condominiais era vista como de natureza pessoal, portanto, vintenária. Em razão da sua redação, produziam-se dúvidas quanto a ações pessoais versus dívidas pessoais. Vejamos a transcrição do art. 177 do CC 1916:

“Art. 177. As ações pessoais prescrevem, ordinariamente, em 20 (vinte) anos, as reais em 10 (dez), entre presentes, e entre ausentes, em 15 (quinze), contados da data em que poderiam ter sido propostas.”

E assim a jurisprudência a respeito:

“STJ. REsp 202618/SP (1999/0007892-6), rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, j. 09.11.99.

CONDOMÍNIO. USUFRUTUÁRIO. PRESCRIÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. PRECEDENTES DA CORTE
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1. O usufrutuário responde pelo pagamento das cotas de condomínio.

2. A prescrição é de vinte anos para a cobrança das cotas de condomínio.

3. Prevista na convenção a forma de cobrança de correção monetária, nos mesmos termos previstos na Lei especial de regência, isto é, após o decurso de seis meses, a decisão que impõe a correção desde a data do vencimento está em desacordo com a lei e com a vontade dos condôminos.
4. Os índices de correção monetária são aqueles oficiais, como já estipulado na jurisprudência da Corte, assim, no caso, o IPC e o INPC.

5. Recurso especial conhecido e provido, em parte.”

“STJ. REsp 88885/RS (1996/0011282-7), rel. Min. Waldemar Zveiter, j. 25.11.96, DJ 17.02.97, p. 2165.

CIVIL - AÇÃO DE COBRANÇA - PRAZO - PRESCRIÇÃO - CONDOMÍNIO - DESPESAS - RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE.

I - O prazo prescricional da ação de cobrança de quotas condominiais é de vinte anos, porque regulado pelo art. 177 do CC.

II - Ainda na vigência da primitiva redação do par. único do art. 4º da Lei n. 4.591/64, responsabilidades assumida pelo adquirente do bem não significa ficasse exonerado o primitivo proprietário (REsp 7.128/SP - DJ de 16/09/1991).

III - Recurso não conhecido.


Ocorre que com o novo Código Civil, divergências passaram a existir sobre o assunto, pois o códex não trouxe regra específica para a hipótese de cobrança de condomínio. Dessa forma, duas correntes se firmaram: uma no sentido de que a cobrança passou a ter prazo prescricional de dez anos, conforme art. 205 do Código Civil e outra que o prazo foi reduzido para cinco anos, em prol do art. 206, § 5º, I do Código Civil por considerar que o referido débito se trata de dívida líquida constante de instrumento particular.

Na mesma esteira de entendimento da Terceira Turma do STJ, temos algumas jurisprudências recentes dos tribunais regionais federais, vejamos:

DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS ATRASADAS. IMÓVEL DE PROPRIEDADE DA UNIÃO FEDERAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. JUROS DE MORA. 1 - O pagamento de cotas condominiais é obrigação propter rem, que se agrega á coisa, razão pela qual gera obrigação para o adquirente do imóvel. 2 - Precedentes do STJ e do TRF-2ª Região. 3 - Na espécie, não há que se falar na aplicação do art.1º-F da Lei nº 9.494/97, uma vez que a redação vigente deste dispositivo á época dos débitos somente se referia ás verbas devidas a servidores e empregados públicos (Art. 1º-F. Os juros de mora, nas condenações impostas á Fazenda Pública para pagamento de verbas remuneratórias devidas a servidores e empregados públicos, não poderão ultrapassar o percentual de seis por cento ao ano. (Incluído pela Medida provisória nº 2.180-35, de 2001)). 4 - Com o advento da Lei n. 11.280, de 16/12/2006, com vigência a partir de 17/05/2006, o art. 219, §5º, do CPC, passou a dispor a seguinte redação: •O juiz pronunciará, de ofício, a prescrição–, ou seja, para ser decretada de ofício pelo juiz, basta que se verifique a sua ocorrência, não mais importando se diz respeito a direitos patrimoniais ou não, eis que se concedeu ao magistrado a possibilidade de, ao se deparar com o decurso do lapso temporal prescricional, declarar a inexigibilidade do direito trazido á sua cognição. 5 - Registre-se que o prazo prescricional é qüinqüenal, nos termos do art. 1º do Decreto nº 20.910/32. 6- Como o pedido é de condenação da União ao pagamento de cotas condominiais, relativas ao imóvel localizado na Rua Santa América, nº 81, bloco 7, apto. 401, Edifício Alagoas, Santo Cristo, Rio de Janeiro/RJ, vencidas no período de junho de 2002 até fevereiro de 2009, bem como as vincendas, e tendo em vista que a ação foi ajuizada em 13/04/2009, cabe o reconhecimento, de ofício, da prescrição dos débitos anteriores a 13/04/2004, com fundamento no art. 219, § 5º, do CPC, e no art. 1º do Decreto nº 20.910/32. 7 - Remessa necessária não conhecida. 8 - Apelação conhecida e parcialmente provida. (APEL 200951010082336, Desembargador Federal JOSE ANTONIO LISBOA NEIVA, TRF2 - SÉTIMA TURMA ESPECIALIZADA, 25/04/2011).


DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS ATRASADAS. ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE. 1. A questão suscitada no apelo, relativa á aplicabilidade da multa restrita a 2% ao mês, de acordo com o Código Civil vigente, independentemente do fixado na convenção do condomínio, não foi abordada na sentença, razão pela qual o recurso não merece ser conhecido nessa parte. 2. O prazo prescricional aplicável ao caso é o qüinqüenal, de acordo com o art. 206, §5º, inciso I, do Código Civil. Ao contrário do que entendeu a sentença, a prescrição não é decenal. Não incide o art. 205 do mesmo Código, pois o débito é líquido (isto é, definido, quanto ao seu conteúdo) e consta em documento do Condomínio. Em consequência, tendo sido a ação ajuizada em maio de 2010, apenas os valores referentes a cotas condominiais anteriores a maio de 2005 estão prescritos. 3. A CEF adjudicou imóvel, tornando-se proprietária e responsável pelos encargos condominiais. 4. A ausência de pagamento com base no argumento de que inexistem elementos para verificação correta dos valores. Descabimento. 5. O adquirente, em adjudicação, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel adjudicado, tendo em vista que se caracterizam como modalidade peculiar de ônus real, verdadeira obrigação propter rem, o que não se modificou nem mesmo com a alteração do parágrafo único do art. 4º da Lei nº 4.591/64, pela Lei nº 7.182, de 27.03.1984, de modo que o adquirente responde, inclusive, pelo pagamento das cotas anteriores á aquisição. O mesmo se infere do art. 1.345 do Código Civil, que deixa claro que as cotas de condomínio configuram obrigação propter rem, e são devidas pelo adquirente do imóvel, independentemente da expedição e registro. 6. A ausência do registro da carta de arrematação/adjudicação não pode afastar a responsabilidade da CEF, o que implicaria em admitir a obtenção de vantagem a partir da decisão de não se levar a registro o ato de transferência da propriedade. 7. Quanto á alegação de que o ex-mutuário se mantém na posse sobre o imóvel, devendo, portanto, ser a ele imposta a responsabilidade sobre o pagamento das cotas condominiais, a jurisprudência é pacífica no sentido de que os encargos de condomínio configuram modalidade de obrigação que se liga á coisa, devendo o adquirente do imóvel responder pelos mesmos, vez que se trata de obrigação propter rem. 8. A documentação que o Condomínio não teria apresentado á apelante em absoluto enseja qualquer conclusão que a beneficie, eis que cabe ao novo proprietário tomar ciência dos débitos existentes com o Condomínio quando da aquisição e, inclusive, requerer a documentação desejada para verificação. 9. No tocante aos juros moratórios, o artigo 1.336, § 1º, do Código Civil, vigente desde 11.03.2003, e o artigo 12, § 3º, da Lei n.º 4.591/64, aplicável aos períodos anteriores, determinam a incidência de juros ao condômino em débito, sendo portanto exigíveis a partir do vencimento de cada prestação. Conforme cláusula da Convenção do Condomínio (item 11.1), os juros foram estabelecidos em 1% (um por cento) ao mês, contados a partir do vencimento de cada contribuição. 10. Apelo conhecido em parte e parcialmente provido. (AC 201051010083434, Desembargador Federal JOSE ANTONIO LISBOA NEIVA, TRF2 - SÉTIMA TURMA ESPECIALIZADA, 20/07/2011)

Ao que parece, esse será o entendimento que irá predominar no futuro. Da mesma forma, a Terceira Turma do C. STJ entendeu que o prazo prescricional é de cinco anos, conforme art. 206, § 5º, I do Código Civil. Para a Turma, pelo fato de se tratar de dívida líquida definida em instrumento privado. Levou em consideração que “instrumento” deve ser considerado como um “documento formado para registrar um dever jurídico de prestação” e que “a pretensão de cobrança do débito condominial é lastreada em documentos”, sendo assim cabível o disposto no art. citado.

Ocorre que não comungamos do pensamento da C. Terceira Turma, pois o art. 206, § 5º, inc. I do CC/02 não é a solução eficaz para o caso de cobrança de débitos condominiais. Vejamos:

A prescrição é considerada pela legislação civil como fator extintivo da pretensão do autor. Uma análise reflexiva sobre a pretensão e o reflexo de suas consequências quanto ao reconhecimento da prescrição em determinado processo, permite a apresentação de uma nova visão acerca do conceito, agora como fator impeditivo do reconhecimento judicial acerca de determinada pretensão.

O novo código civil adotou claramente esse critério, ligando a prescrição á pretensão. Define o artigo 192 que "violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue, pela prescrição, nos prazos a que aludem os arts. 205 e 206."Nery Júnior (2003, p. 259) conceitua a prescrição como "causa extintiva da pretensão de direito material pelo seu não exercício no prazo estipulado pela lei."

A pretensão, portanto, passa a existir a partir do momento em que alguém se sentir injustiçado com determinada situação, o que pode ensejar a tentativa de solução do problema por meios extrajudiciais ou judiciais, entretanto, antes, durante ou depois da propositura de uma demanda, já existe o intuito de ver solucionada a questão.

Com o advento da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, diversos prazos prescricionais foram exponencialmente reduzidos, inclusive o prazo máximo que passou a ser de 10 (dez) anos, ou seja, metade do que previa a norma revogada. Isto significa que, á semelhança do que se passa com a reparação civil, cujo prazo também foi reduzido, a prescrição da quota condominial vencida antes de 10 de janeiro de 1993 é de vinte anos. A quota vencida depois dessa data prescreve em dez ou cinco anos, dependendo do entendimento, contados, porém, de 11 de janeiro de 2003.

Há vasta jurisprudência nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. QUOTAS CONDOMINIAIS. PRELIMINARMENTE. RESCRIÇÃO VINTENÁRIA. Ação de cobrança de quotas condominiais. Natureza pessoal. A prescrição é vintenária, conforme artigo 177 do Código Civil de 1916 e art. 2028 do novo Código Civil. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO INPC. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO. Não se conhece do recurso no ponto relativo ao pleito de utilização do INPC como índice de correção monetária, porquanto não foi objeto de análise na sentença guerreada. Inovação recursal incabível. MÉRITO Impugnações genéricas do condômino á constituição dos débitos não bastam para afastar sua cobrança. Presunção de certeza que se define em favor do condomínio, porque submetido o rateio das despesas ao crivo da coletividade representada nas assembléias condominiais. ônus da demonstração em contrário que cumpre ao condômino. art. 333, II do CPC. PREQUESTIONAMENTO. Desnecessária a manifestação expressa do julgador sobre cada um dos dispositivos constitucionais e infraconstitucionais indicados pela parte, bastando que a decisão solva integralmente e de forma fundamentada a matéria controvertida. Acolhida uma das preliminares, recurso de apelação parcialmente conhecido e desprovido na extensão em que conhecido. Unânime. (Apelação Cível Nº 70019768977, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mario Rocha Lopes Filho, Julgado em 28/06/2007).

Prescrição – Prazo – Condomínio – Despesas condominiais – Prescreve em vinte anos a ação de cobrança de cotas vencidas sob a égide do Código Civil de 1916 e em dez anos no que diz respeito a cotas vencidas a partir da vigência do Código Civil de 2002, observada a consequência da redução do prazo – Art. 2028 do Código Civil – Lapso prescricional não reconhecido – Recurso desprovido.

(TJSP. Apelação n. 912685-0/1 – Santos – 28ª Câmara de Direito Privado – 15/12/05 – Rel. Des. Celso Pimentel – v.u. – V. 10781).

Ao nosso ver desde o advento do novo código civil de 2002, a taxa de condomínio, vencida na vigência deste, prescreve em 10 anos, eis que a legislação silencia a respeito do assunto, aplicando-se o disposto no artigo 205 do Código. Ademais, observa-se o disposto no artigo 2028 do mesmo diploma legal, de modo que se, com o advento do novo Código Civil, não tiver transcorrido metade do prazo previsto no Código de 1916 (de 20 anos), o prazo prescricional fluirá inteiramente nos termos da nova legislação, contando-se o novo prazo a partir da vigência do novo Código.

Esperamos não prevaleça o entendimento da Terceira Turma do C. STJ porque a dívida condominial não é líquida e muito menos composta de instrumento público ou particular. Isso porque para ser possível a cobrança em juízo, há a necessidade de ser discutido o “an debeatur” da obrigação para somente após, discutir o “quantum debeatur”. Se não fosse assim, bastaria entrar com ação executiva extrajudicial com fundamento no art. 585 do CPC.

Ocorre que o débito condominial não é título executivo extrajudicial. Tal débito somente será passível de execução, quando após a sentença no processo sumário de cobrança, com fundamento no art. 275, II, “b” do CPC. Somente após a sentença, tem-se o início do cumprimento de sentença e poderá se falar em dívida líquida e certa. Dessa forma, impossível entender que se trata de título executivo extrajudicial, pois incabível a execução extrajudicial de condomínio.

Dessa forma o entendimento da Terceira Turma do C. STJ traz a ideia de que se trata de título executivo extrajudicial e que o mesmo poderia ser executado logo de plano, o que não prospera, pois inexistente o parâmetro legal para tanto. Referido débito não é líquido/certo, menos ainda disposto em documento particular. Assim, não é cabível a aplicação do art. 206 § 5º, I do CC/02, mas sim a aplicação do art. 205 do CC/02 que prevê o prazo prescricional de dez anos, aplicável ao débito condominial, por este não conter regra específica disposta no diploma legal.

Esperamos que o tempo nos traga razão. Aliás, já passou da hora de se conceder a eficácia de título executivo ás despesas de condomínio pela importância destas, que nem sempre são lembradas.