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DESPESAS CONDOMINIAIS – ENTREGA DE CHAVES




Há muito se discute na seara jurídica o tema acerca da responsabilidade pelas despesas de Condomínio, traduzindo em fator relevante para sociedade, pois é do conhecimento de todos que parte considerável dos processos em trâmite no Judiciário tem origem nessa inadimplência. Mas quando teria origem tal obrigação se a aquisição do domínio e a posse efetiva não são simultâneos ?


Assim, recentemente, o Superior Tribunal de Justiça nos EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RESP. 489.647 RJ (2003/0107545-3), Relator o Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO afirmou que quando a entrega das chaves é posterior é a data desta que prevalece para fins de responsabilidade pelas despesas de Condomínio, segundo a orientação da C. 4ª. Turma, a despeito da C. 3ª. Turma afirmar justamente o oposto.


No Judiciário Paulista a orientação discrepa do V. Acórdão citado, ou seja, ao menos de foram majoritária atribui a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais ao titular do domínio, ainda que não recebida a posse efetiva da Promitente Vendedora. Por exemplo, E. Primeiro Tribunal, 10a. Câmara, APELAÇÃO No 555.601/2, julgada em 15.03.94, Relator o Juiz ANTONIO DE PÁDUA FERRAZ NOGUEIRA, VU, com grifos nossos:


“A r. sentença ressalvou o direito de regresso contra a construtora do edifício, por ação autônoma. E observado o princípio de celeridade do processo sumaríssimo, não se justifica agora a denunciação da lide pretendida. Ademais, não se trata de obrigação obrigatória.

Encontrando-se nos autos a prova de que os apelantes são detentores do domínio da unidade condominial (fls. 8/8vo), descabia qualquer prova oral, nem mesmo o depoimento pessoal do representante do Condomínio.

É que, mesmo não tendo sido franqueada a chave da unidade condominial aos apelantes, ainda assim continua cabendo a estes a responsabilidade pelas despesas condominiais, pois são detentores do domínio, portanto, condôminos (cf. art. 624 do Código Civil e art. 12 par. 4o. da Lei no: 4.591/64). Têm, assim, como os demais proprietários condôminos, interesse na conservação do edifício, cujas obrigações pelas despesas são de responsabilidade “de todos os proprietários ou titulares de direito á aquisição das unidades” (art. 12, par. 4o. da Lei no: 4.591/64).

ORLANDO GOMES, aliás, ressalta que o dever de concorrer para as despesas com a administração do condomínio “é uma espécie de ônus real que grava a propriedade do apartamento” (ª cit. ,”Direitos Reais”, 2a. ed., Tomo 1o. p. 308.).

Esse também, em caso semelhante, o entendimento jurisprudencial, onde se afirmou que essa obrigação “decorre da só existência do condomínio e da qualidade de condômino, do proprietário de uma das unidades condominiais, sem se cogitar do exercício ou não da posse” (JTACSP-Lex 140/650). Trata-se, pois de obrigação “propter rem” (cf. JTACSP-Lex 136/84).

O que pode ser ressalvado, como fez a r. sentença, portanto, é a possibilidade dos apelantes “reclamarem oportunamente eventuais perdas e danos, pelo fato da negativa, porventura injusta, da entrega das chaves”, como também admitido no julgado acima citado.”



Com o devido respeito, entendemos deva prevalecer este posicionamento pois, em se admitindo o contrário, os Condomínios teriam que ingressar na seara pessoal de cada condômino para perquirir sobre a obtenção ou não de posse, informações nem sempre obtidas. Ademais, a responsabilidade o é do condômino e decorre do domínio, não da posse, porque obrigação “propter rem”.


Na prática a Construtora, com base no contrato, diria ser a responsabilidade do adquirente e este, pela posse posterior, sustentaria ser da Vendedora, o que obrigaria a fomação de Litisconsórcio para que fosse apurado de quem seria o ônus uma vez que a coisa julgada só é oponível a quem foi parte, correndo o risco de ter contra si a sucumbência em favor da parte “inocente”. Por outro lado, reiniciar o feito da estaca “zero” implicaria em correr o risco de decisões conflitantes.


Assim, se o Superior Tribunal de Justiça não rever o seu posicionamento, os advogados dos Condomínios terão mais esta responsabilidade: formar litisconsórcios onde o cerne da controvérsia não será a Massa Condominial, carente de recursos, mas um contrato que aos Prédios deveria ser “res inter alios acta”.
Fonte: LEOPOLDO ELIZIARIO DOMINGUES - OAB/SP 87.112