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CONDOMÍNIO EDILÍCIO– JUROS MORATÓRIOS


Talvez a maior preocupação nos Condomínios Edilícios seja a questão da inadimplência, existente em maior ou menor grau em praticamente 100% deles, pelos mais diversos fatores e que sobrecarrega os demais, gerando efeito “cascata” e punindo, literalmente, os pagantes.

Para tanto o legislador buscou desestimular com a imposição de sanções, tanto que a Lei 4.591/64 previa juros de 1% e multa de 20%, além da correção que apenas recompõe o poder aquisitivo. Todavia, com o advento do Código Civil de 2002, especificamente, em seu artigo 1.336, § 1º, determinou, expressamente, que o inadimplente ficaria sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um 1% ao mês e multa, agora não de 20, mas de até 2% sobre o débito. A razão, supostamente, seria beneficiar os “consumidores”, como se os adimplentes não o fossem.

Após muita discussão, pacificou-se nos Tribunais Superiores, mais uma vez, o entendimento do Executivo, ou seja, que esta norma atingia, indistintamente, convenções novas (após o advento do Código) e antigas (a ela anteriores), sem violação ao direito adquirido/ato jurídico perfeito. Com isto, o fantasma da inadimplência tornou-se ainda maior, porquanto as convenções antigas valiam quanto aos juros moratórios de 1%, mas houve redução, na “marra”, a multa para 2%, verdadeiro “pesadelo” porque esta punição não aflige o não pagador.

É certo que uma Lei Estadual facultou o protesto, mas, como abordamos em outra oportunidade, ainda que constitucional fosse, apenas para argumentar, não teria o efeito pretendido senão acerca de situações pontuais, sendo indispensável profunda alteração no sistema processual e no próprio Judiciário.
A “luz” que surge é o entendimento que o Código Civil, ao passo que reduziu a multa moratória de 20% para 2%, permitiu a elevação dos juros moratórios, os quais poderão ser previstos, expressamente, na Convenção Condominial. Se assim for, o legislador teria incorrido em manifesta contradição, uma vez que ao contrário da multa no limite de 20%, os juros em si seriam ilimitados .....

Então, os juros moratórios observarão o percentual de 1% ao mês apenas se a Convenção do Condomínio for omissa ou se houve previsão neste patamar. Caberia aos Condomínios promover a mudança da norma interna para este fim, observado o “quorum” especial, mesmo sendo pública e notória tal dificuldade haja vista a presença simbólica em assembleias.

Como corolário do tema proposto, julgado recente do Superior Tribunal de Justiça, o qual tem a competência para ditar a última palavra sobre direito federal, atribuiu correta interpretação ao artigo 1.336, § 1º, do Código Civil, esclarecendo que o limite dos juros moratórios a 1% ao mês apenas se dá quando a convenção do condomínio é omissa nesse ponto, de modo que, após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar juros moratórios acima de 1% ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais. (REsp 1.002.525, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, 3ª Turma, 16.09.10)


Mas restou sem resposta qual o limite, inclusive ante as normas que os limitariam a 12% ao ano, com exceções dentre as quais não se cogitaria da sofrida Massa Condominial. Com a palavra, o Superior Tribunal se e quando ali chegar algum recurso sobre esta questão.