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DESPESAS CONDOMINIAIS – RESPONSABILIDADE OU IRRESPONSABILIDADE ?




Há muito se discute na seara jurídica o tema acerca da responsabilidade pelas despesas de Condomínio, traduzindo em fator relevante para sociedade, pois é do conhecimento de todos que parte considerável dos processos em trâmite no Judiciário tem origem em tal situação, precisamente inadimplência de cotas condominiais.


Assim, recentemente, o Judiciário paulista atribuiu a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais ao titular do domínio, ainda que existente compromisso de compra e venda da unidade condominial.


O caso tratado se refere a uma ação de cobrança de cotas condominiais proposta contra os proprietários do imóvel, assim considerados os titulares de domínio, os quais pugnaram pelo reconhecimento da ilegitimidade de parte, tendo em vista a existência de compromisso particular de venda e compra, logo, não seriam responsáveis pelo pagamento das cotas condominiais.


O E. Juízo da Comarca de Santos, onde o processo seguiu seu trâmite, acolheu os fundamentos dos réus, reconhecendo a ilegitimidade de parte, ante a existência de compromisso de compra e venda firmado com terceiros, extinguindo, assim, o processo sem resolução de mérito.
Contudo, inconformado, o autor recorreu ao Tribunal de Justiça, fundamentando que os réus figuram na matrícula como proprietários do imóvel gerador das despesas condominiais, sustentanto a inexistência de registro do compromisso de venda e compra, logo, presente a solidariedade passiva, indamite-se a exclusão destes da lide, haja vista que perante a lei são proprietários e as despesas condominais têm como fato gerador a conservação do imóvel.


O Tribunal de Justiça no julgamento do recurso interposto, Apelação Sem Revisão 1133393-0/7, 30ª. Câmara, Relator o Des. Orlando Pistoresi, acolheu os fundamentos do autor, reformando, então, a sentença para determinar a permanência dos proprietários do imóvel no pólo passivo, sustentando que a alienação da unidade condominial não se sustenta se não foi devidamente registrada, possibilitando a transferência do domínio, pois, tratando-se de obrigação “propter rem”, essencial que o bem gerador das despesas condominiais, juntamente, com seu proprietário responda pelo débito, uma vez que, enquanto não houver o registro do título aquisitivo no cartório de registro de imóveis, continua a ser havido como dono o alienante, salvo direito de regresso contra quem de direito.


Nestes termos, anulada a sentença, o Tribunal conheceu do recurso, condenando os proprietários do imóvel ao pagamento do débito condominial, acrescidos dos consectários legais. A responsabilidade seria decorrente do constante no Cartório de Imóveis, cabendo-lhe ação de regresso contra o adquirente. Prestigiava, assim, a opção do Condomínio, a quem seria facultado escolher a quem responsabilizar em Juízo.
Muito embora tal entendimento acerca da “opção” do credor esteja sufragada em julgados do C. Superior Tribunal de Justiça, a conclusão do V. Acórdão encontra oposição no seio do próprio Tribunal local, para não dizer nos Tribunais Superiores, havendo inúmeros entendimentos pela ilegitimidade do promitente vendedor, uns, mais severos, exigindo prova da ciência do Prédio, outros nem tanto (a presunção de conhecimento seria absoluta).


Existem, ainda, vozes pelo Litisconsórcio, ou seja, que ambos seriam solidariamente responsáveis, um porque detentor do registro, outro porque detentor de direitos sobre o imóvel.


Respeitadas doutos pronunciamentos em contrário, sustentamos a tese da responsabilidade solidária, até para garantia da ampla defesa de todos os envolvidos (nem sempre o vendedor sabe dos pagamentos e poderá contestar o mérito) do contrário, inviabiliza-se a penhora do bem, recaindo esta, somente, sobre direitos, o que, sem dúvida, gera transtornos de ordem prática para o credor condominial, anotando-se que existem julgados tanto no sentido da possibilidade da penhora do imóvel na ação movida apenas contra o promitente comprador quanto por sua inviabilidade.


Sabendo-se que em muitos casos há hipoteca, que se extingue inclusive pela arrematação, a mera penhora de direitos poderá não ser eficaz e inviabilizar o praceamento do bem. A situação se agrava na alienação fiduciária, muitas vezes em prol de empresa pública federal, que nega veementemente legitimidade passiva/possibilidade de penhora do imóvel.
Com isto, se razões de “ordem prática” aconselha sejam acionados promitentes compradores (quando conhecidos) e o detentor da posse direta (na alienação fiduciária), para permitir “acordos” e fugir de longas discussões sobre legitimidade passiva, o risco é grande de ganhar e não levar se o imóvel não responder pelo débito.

Para piorar o quadro, quando se aciona apenas o promitente vendedor há o risco de Embargos de Terceiros, liberando o imóvel da constrição. Tudo conspira para prejudicar a já sofrida Massa Condominial, aparentemente “esquecida” pelo legislador (exceto quando das tão infindáveis quanto inverídicas promessas de campanha). O Locador tem melhor sorte, ao menos pode despejar o locatário inadimplente ....