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ALTERAÇÕES NA LEI DO INQUILINATO I

ALTERAÇÕES NA LEI DO INQUILINATO I

Como foi amplamente divulgado, no dia 10.12.2009 foi publicada a Lei 12.112 de 9 dezembro de 2009, apregoada como “Nova Lei do Inquilinato”, quando na realidade houve uma mera reformulação de alguns artigos da Lei 8.245/91 de modo a adequá-la á realidade existente.

Assim, a Lei 12.112/2009 alterou os artigos 4º, 12, §1º §2º, 13, 39, incisos II, X, parágrafo único, do artigo 40, inciso VI, VII, VIII, IX e § 3º, do artigo 59, artigo 62, incisos I a IV, parágrafo único, artigo 63, alínea b, 64, 68, incisos I a V, inciso V, do artigo 71e artigo 74.

Nestes termos, passaremos a explicar cada alteração produzida, a fim de melhor esclarecer o tema de tamanha relevância social e se há fundamento na assertiva pela qual doramente as ações serão resolvidas na “metade” do tempo antes despendido.

Quanto á alteração levada a efeito no artigo 4º, diz respeito á devolução da multa pactuada quando da rescisão do contrato de locação pelo locatário. O referido artigo determina que durante o prazo estipulado para duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel, todavia, poderá o locatário devolvê-lo, desde que pague a multa pactuada proporcionalmente.

Veja que a inovação referente á multa se resume ao fato de que com a nova redação dada pela lei 12.112/09, o locatário pode devolver o imóvel, desde que pague a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, na ausência, a que for estipulada judicialmente, o que já havia sido consagrado pela jurisprudência pelos princípios da boa fé e da repulsa a locupletamento (artigo 422 CC).

Por sua vez o artigo 12, trata do prosseguimento da locação de forma automática na pessoa do cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, em virtude de separação de fato, judicial, divórcio ou dissolução da união estável. Observa-se que a primeira mudança diz respeito á substituição do termo dissolução da sociedade concubinária para dissolução da união estável, amoldando-se aos termos constitucionais e civis atuais.
Mas a mudança neste artigo não para por aí, este que antes tinha somente parágrafo único, agora ganhou dois parágrafos, os quais passaram tratar de um tema de vital importância, qual seja, a aceitação e responsabilidade do fiador nestes casos de substituição. Agora, a situação é outra, uma vez que a nova redação do artigo 12 trouxe dois parágrafos, a primeira aduz que nos casos do artigo 12 e do artigo 11 (Morte do locatário), deverão ser comunicados, por escrito, locador e fiador, caso seja esta a modalidade de garantia, veja que o fiador deve ser comunicado juntamente com o locador, não existindo mais a possibilidade de excluí-lo.

Nesse diapasão, ao receber a comunicação, o fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias, contado do recebimento, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação do locador. De rigor a comunicação do fiador, pois agora cabe a este decidir se prossegue ou não fiança, o que antes não era permitido, haja vista que o poder decisório ficava somente na mão do locador, o que de fato viola o princípio da isonomia.

Prosseguindo com a análise das alterações, a nova redação do artigo 39 veio por fim a qualquer dúvida quanto á extensão das garantias da locação, determinando se estendem até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por tempo indeterminado. Vale lembrar que ainda continua a prerrogativa das partes convencionarem o contrário, valorizando assim a autonomia da vontade, princípio norteador em matéria de contratos.

Agora, falaremos sobre a alteração proporcionada ao artigo 40, o qual trata da substituição do fiador ou da modalidade de garantia; no inciso II, ocorreu a ampliação do rol, passando a constar como causa para pedido de substituição da garantia locatícia a ocorrência da recuperação judicial, permanecendo incólume as demais causas. De fato, é uma inovação, haja vista que adequa a lei do inquilinato á nova lei de falências em vigor desde 02/2005, já que a redação anterior estava de acordo com o Decreto-lei 7.661/41, revogado.

Ainda na análise do artigo 40, verificamos que foi incluído o inciso X e o parágrafo único, aquele dispondo que na prorrogação da locação por prazo indeterminado, uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, fica obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias; veja que mais uma vez a lei permite que o fiador se exonere da responsabilidade, contudo, ficará responsável ainda por um período.

Quanto ao parágrafo único, foi incluído para permitir o locador, querendo, notifique o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação, mais uma prestigiando a autonomia da vontade, garantindo a boa relação social entre locadores e locatários.

Na análise do artigo 59, que trata da ação de despejo em caso de inadimplemento do locatário, foram acrescentados os incisos VI, VII, VIII, IX e o §3º, a saber :

Assim, o inciso VI, dispõe que poderá ser proposta ação de despejo em se verificando a situação disposta no inciso IV, do artigo 9º, reproduzindo-o em seguida, ou seja, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

O inciso VII, garante a utilização da ação de despejo diante do término do prazo previsto no parágrfo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato, ou seja, notificado o locatário para que apresente nova garantia locatícia, no prazo de 30 (trinta) dias, transcorrendo “in albis” o prazo sem referida apresentação, poderá o locador lançar mão da ação de despejo, tendo em vista o desafazimento da locação, conforme determina aquele artigo;

O inciso VIII, determina que poderá ser utilizada a ação de despejo quando ocorrer o término do prazo da locação não residencial, desde que seja proposta a ação 30 (trinta) dias do termo, ou seja, do fim do contrato locatício para as locações com prazo determinado ou do cumprimento de notificação comunicando o intento da retomada para as locações com prazo indeterminado;

Já o inciso IX, determina que é causa para ação de despejo a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37 (caução, fiança, seguro de fiança locatícia, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento), por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Podemos afirmar que a inclusão do inciso IX, de certa forma já garantia a utilização da ação despejo, tendo em vista o disposto no artigo 9º, III, da Lei 8.245/91, pois este dispõe que a locação será desfeita na falta de pagamento de aluguel e demais encargos; todavia, a nova redação do artigo 59 com a inclusão do inciso IX, traz a possibilidade da utilização da ação de despejo em caso de não pagamento no vencimento, para tanto, o contrato precisa estar desprovido de qualquer garantia e o pedido de despejo poderá ser formulado, independentemente de outro motivo.

O §3º, do artigo 59, trouxe uma alternativa para elidir a situação do inciso IX, do §1º, garantindo o locador o recebimento dos aluguéis de uma forma mais rápida, bem como ao locatário a manutenção da locação, bastando que este, então, deposite, no prazo de 15 (quinze) dias, determinados para desocupação do imóvel, quantia que contemple os valores devidos, ou seja, o valor do débito atualizado, incluindo juros e mora, sem prejuízo dos honorários advocatícios fixados pelo juiz, o que deverá ser feito independentemente de cálculo, ou seja, deve ser de plano assim que tiver ciência do prazo para desocupação.


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