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ALTERAÇÕES NA LEI DO INQUILINATO II

ALTERAÇÕES NA LEI DO INQUILINATO II

Houve alteração significativa no artigo 62, incisos I, II, III, IV e parágrafo único, dando mais garantia ao locador e também ao fiador que muitas vezes sequer tem conhecimento da ação de despejo; assim, nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferença de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação (veja a ampliação do caput do artigo 62, antes era restrito a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação), observar-se-á o seguinte:

citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e este e o fiador para responder ao pedido de cobrança, melhor dizendo, o fiador passa a ter direito a se manifestar sobre o pedido de cobrança, haja vista a responsabilidade pelo pagamento das despesas locatícias, recaindo sobre o imóvel dado em garantia, em caso de eventual procedência da ação, podendo, inclusive, efetuar o pagamento do débito.

Afirmamos que o fiador pode efetuar o pagamento do débito, pois assim determina o inciso II, do referido artigo, a fim de que possa evitar a rescisão da locação, devendo proceder ao depósito do valor devido corrigido, acrescido de juros, multa e honorários advocatícios, garantindo a incolumidade de seu patrimônio que foi dado em garantia, valendo-se, caso queira, de ação regressiva contra o locatário.

Outra inovação na purgação da mora é que, em havendo diferença, justificando o locador esta, o locatário será intimado para complementá-la no prazo de 10 (dias), podendo ser intimado por carta ou pessoa de seu procurador por publicação no órgão oficial, a pedido do locador, nada impedindo que tal benefício seja estendido ao fiador quando for este o autor do pagamento, já que a lei foi omissa nesse sentido.

Ademais, não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar o valor incontroverso; a mudança aqui se deu pela inclusão da palavra integralmente inexistente na antiga redação, mas não impossível de considerá-la com uma interpretação um pouco razoável.

Por fim, quanto á purgação da mora não será permitida a utlização desta faculdade quando já utilizada nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores á propositura da ação, o que antes só não se permitia se acaso já tivesse sido utlizada por duas vezes nos 12 (doze) meses imediatamente á propositura da ação. Ou seja, num período de 24 (vinte e quatro) meses, somente poderá ser utilizada a emenda da mora uma vez não duas como antes permitido num período de 12 (doze) meses.

A alteração trazida pela nova redação do artigo 63 permite a expedição de mandado de despejo quando julgada procedente a ação de despejo, cujo prazo será de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária do imóvel, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes, ampliando o rol da alínea “b”, do §1º, a fim de incluir todas as hipóteses do artigo 9º, permancendo a hipótese do §2º, do art. 46, quando, então, o prazo para o despejo será de 15 (quinze) dias (por mútuo acordo, em decorrência da prática de infração legal ou contratual, em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos, para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público).

Já o artigo 64 trouxe uma alteração bem sutil em sua nova redação, incluindo todas as hipóteses do artigo 9º como exceção, o que antes era limitado ás hipóteses dos incisos I, II e IV, ou seja, se enquandrando o despejo numa das situçõess descritas nos incisos do artigo 9º, não haverá necessidade de caução para cumprimento da sentença, caso contrário, deverá ser precedido dependerá de garantia não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses de aluguel, atualizado até a data da prestação do caução, favorecendo a situação o locador que antes, em tese, seria obrigado a depositar não menos que 12 (doze) meses limitada a caução a 18 (dezoito) meses de aluguel atualizado, atualizado até a data do depósito.
Regra geral, o despejo será cumprido independentemente do trânsito em julgado, desde que recaia a situação em qualquer das hipóteses descritas nos incisos do artigo 9º, da Lei 8.245/91.

Já finalizando a análise da Lei 12.112/2009, o artigo 68 trouxe nova redação para determinar a mudança do rito sumaríssimo para o rito sumário nas ações revisionais, assim como que a primeira a audiência a ser realizada seja a de conciliação não com a de instrução e julgamento como antes determinado, quando então, o juiz poderá fixar o aluguel provisório em sendo valor não excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido quando o autor da ação for o locador, em valor não inferior a 80% (oitenta por cento) do pedido quando o autor da ação for o locatário.

Esse valor será devido desde a citação, oportunidade que será apresentada contestação, o que antes se dava na audiência de instrução e julgamento, devendo conter contraproposta havendo discordância do valor pretendido, procedendo-se o juiz á conciliação, não sendo esta possível determinará perícia, se necessária, designando desde logo, audiência de instrução e julgamento.

Por conseguinte, incluiu-se o inciso V, para determinar que o pedido de revisão de que trata o inciso III interrompe o prazo para interposição de recurso contra decisão que fixar o aluguel provisório, ou seja, aquele que se sentir prejudicado deverá aguardar a apreciação do pedido de revisão.

Fechamos o tema com a alteração no artigo 71, inciso V e artigo 74, os quais se referem á ação renovatória, ou seja, imóvel comercial. Aquele determina que a petição inicial da referida ação deverá ser instruída com a indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, mais conhecido como CIC, CPF ou CNPJ.
O artigo 74, inovou ao trazer novo prazo em caso de improcedência da ação renovatária, determinando ao juiz que determine a expedição de mandado de despejo, contendo o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária, desde que haja pedido na contestação, antes era fixado um prazo de até 6 (seis) meses após o trânsito em julgado, agora, não há necessidade de trânsito em julgado e o prazo será de 30 (trinta) dias.

Ante o exposto, conclui-se, num primeiro momento, que a reforma produzida na Lei 8.245/91 pela lei 12.112/09, a qual não se trata de nova lei do inquilinato, mas apenas derrogou expressamente alguns dispositivos daquela, veio beneficiar os locadores que há muito tempo prejudicados com a inadimplência dos locatários e a morosidade do Judiciário, pois como é cediço contribui e muito para a inadimplência e má-fé destes. Acredita-se que referidas alterações venham beneficiar o mercado imobiliário de locações, afinal foi mais uma tentativa do Governo para aquecer o crecimento econômico.

Todavia, revela-se precipitado asseverar que haverá substancial redução no prazo das demandas judiciais, haja vista que a principal razão da morosidade não é a legislação ou atuação dos advogados, mas a estrutura inadequada (humana e material) para absorver a imensa quantidade de demandas. Chegamos ao ponto do próprio Judiciário admitir expressamente o que antes estava implícito em suas decisões: prefere-se a rapidez (denominada “pacificação social”) á qualidade (“certeza jurídica”). “Vae victis !” (“Ai dos vencidos!”).


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