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LOTEAMENTO FECHADO – COBRANÇA TAXA ASSOCIAÇÃO – POSSIBILIDADE

Cada vez mais surgem empreendimentos imobiliários denominados de “loteamento fechado”, nos quais os adquirentes buscam uma qualidade de vida, inclusive em termos de sossego e segurança ás famílias. Contribuem, decisivamente, campanhas publicitárias, quase irresistíveis, que enfatizam as vantagens de sair dos congestionados centros urbanos e morar bem, destacando a proximidade aos locais onde exercem as atividades habituais. E os preços são convidativos.

Normalmente são feitos sob o nome de “Associação de Moradores”, na impossibilidade de registro como Condomínio, ante a presença de áreas públicas. Ou seja, ao adquirir o lote tornam-se “associados” e deixam de ostentar tal condição quando dele se desligam. Mas trata-se de “simples detalhe”, quase imperceptível no momento da contratação, até porque a grande maioria não sabe distinguir uma figura jurídica da outra. Com o tempo torna-se, cada vez maior, a identificação como “Condomínios”, ao menos de fato, inclusive quanto ao acirramento de ânimos nas Assembléias e conflitos internos.

Numa e noutra figura há a necessidade de pagamento de valores mensais, ordinários e extraordinários, indispensáveis para a conservação/manutenção da própria coisa, equiparando-se á taxa condominial cobrada pelos Condomínios. A grande maioria entende perfeitamente e acredita ser natural tal cobrança. Mas, não poucos, até por razões econômicas, sustentam ser ilegal e indevida porque a Carta Magna vedaria a obrigatoriedade de permanecer “associado”.

Não é pequena a divergência existente sobre a natureza da obrigação. Há uma profusão de decisões em ambos os sentidos. Todavia, nos Tribunais, respeitada a divergência, prevalece o entendimento pela legalidade da cobrança, pelas mesmas razões da cota condominial. Ou seja, não haveria diferença nas razões de exigibilidade de uma e outra. Na essência, para que não ocorra o enriquecimento sem causa. Portanto, o fato de aderir ou não á Associação de Moradores, torna-se irrelevante para o desate da controvérsia. A ninguém é dado enriquecer ilicitamente á custa de outrem.

A obrigação, para muitos, o é “propter rem” tanto quanto no Condomínio Edilício. Vincula-se ao imóvel e com este se transmite. Basta ter usufruído serviços prestados, indistintamente. Não é mera obrigação pessoal. O adquirente responderia pelos débitos de seu antecessor (art. 1.345 CC). Outro princípio que pode ser mencionado é o da boa-fé que deve nortear as relações jurídicas, este combinado com aquele, sem dúvida, garante a cobrança dos serviços prestados na área comum do loteamento, amparado nos artigos 422 e 884 e seguintes, do Código Civil.

Como imaginar que alguém ao adquirir o bem o fez, em sã consciência, com o pensamento de que estaria isento de pagar algum valor pela manutenção/conservação ? Quem, então, custearia todos os gastos ? O Poder Público ? Tamanha a importância do tema que o E. Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro se encarregou de pacificar a matéria, por meio da Súmula 79 que dispõe nos seguintes termos “Em respeito ao princípio que veda o enriquecimento sem causa, as associações de moradores podem exigir dos não associados, em igualdade de condições com os associados, que concorram para o custeio dos servicos por elas efetivamente prestados e que sejam do interesse comum dos moradores da localidade.”

Vale a pena destacar trecho da R. Sentença da E. 23ª. Vara Cível Central, proferida nos autos 07.262755-0, datada de 24 de julho p.p. , pela lavra do eminente Juiz de Direito DR. GUSTAVO SANTINI TEODORO:

“...A ação é procedente, porque é injurídico que o proprietário do lote, beneficiado por serviços e melhoramentos realizados por associação de moradores, não contribua com sua cota-parte para a manutenção do padrão do loteamento. O Superior Tribunal de Justiça, ao qual compete a última palavra em interpretação da legislação federal e uniformização de dissídio jurisprudencial, já decidiu o seguinte (Terceira Turma, AgRg no REsp nº 490.419 – SP, Relatora Ministra Nancy Andrighi, j. 10.06.2003, Agravante: Nelson Prandine Galha; Agravado: Sociedade Amigos do Cap D’Antibes): “Civil. Agravo no recurso especial. Loteamento aberto ou fechado. Condomínio atípico. Sociedade prestadora de serviços. Despesas. Obrigatoriedade de pagamento. - O proprietário de lote integrante de loteamento aberto ou fechado, sem condomínio formalmente instituído, cujos moradores constituíram sociedade para prestação de serviços de conservação, limpeza e manutenção, deve contribuir com o valor correspondente ao rateio das despesas daí decorrentes, pois não se afigura justo nem jurídico que se beneficie dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas sem a devida contraprestação. Precedentes.” Do corpo do v. acórdão, extraem-se estes excertos: “A questão posta a debate pelos agravantes consiste em aferir se são obrigados ao pagamento das taxas condominiais cobradas pela agravada em razão dos serviços prestados ao loteamento, ainda que não sejam dela associados e não tenham se comprometido por qualquer negócio jurídico ao pagamento dessas despesas.

(...) O STJ já firmou entendimento no sentido de que os proprietários de imóveis que usufruem dos serviços prestados por sociedade ou associação ao condomínio, ainda que atípico, devem contribuir no rateio das despesas, sob pena de enriquecimento ilícito.

(...) Nesse ponto, alegam os agravantes que não estariam obrigados ao pagamento das despesas realizadas pela agravada porque são proprietários de lote situado em loteamento aberto. Não há, nos precedentes acima alinhavados, menção expressa sobre o fato de serem os loteamentos sobre os quais recaem as despesas condominiais abertos ou fechados. Na verdade, não há de se fazer distinção. A obrigatoriedade ao pagamento das despesas efetuadas por sociedade ou associação em condomínio atípico não advém da caracterização do loteamento como aberto ou fechado, mas sim da efetiva fruição dos serviços prestados por seus moradores. Dessa forma, porquanto os agravantes são beneficiários desses serviços, estão obrigados ao rateio das despesas, ainda que moradores de loteamento aberto.” É relevante destacar que o caso analisado pelo Superior Tribunal de Justiça foi remetido ao Supremo Tribunal Federal, por força de Recurso Extraordinário, ao qual negado seguimento, por despacho monocrático (RE 403.408, Relator Ministro Carlos Britto, j. 30.06.2004). Os fundamentos do julgado do Superior Tribunal de Justiça bastam para contrariar todos os argumentos da ré. Ressalte-se que o loteamento e a associação são regulares, conforme se extrai da certidão de matrícula (fls. 17) e do estatuto social devidamente registrado (fls. 72-83), nada constando sobre unificação de lotes, questão que, de todo modo, é irrelevante, porque é incontroverso que a ré se beneficia dos serviços da autora.”

É certo que existem casos extremos onde tal raciocínio não seria válido, mas esta questão foge ao limitado alcance deste artigo.