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NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL E O CONDOMÍNIO EDILÍCIO

1. RITO PROCESSUAL:

 

Houve inovação na forma de cobrança judicial das contribuições condominiais, dispensando processo de conhecimento para a obtenção de um título executivo. Agora, poderá ser feita pelo processo de execução, pois passou a ser um título executivo extrajudicial.

 

No antigo Código a citação do devedor era para se defender dos fatos narrados, para, posteriormente, obter-se o título executivo judicial, uma vez decorridos os prazos para recursos, com intimação para pagamento sob pena de penhora de bens.

 

Com o novo, em se tratando de título executivo extrajudicial, a citação do devedor será para pagar a dívida em 3 (três) dias, sob pena de, não o fazendo, sofrer medidas constritivas, como a penhora/leilão de bens. Com isso, os processos vão começar já na fase executiva. Os devedores terão três dias úteis, então, para saldar a dívida.

 

Diz o artigo 784 X do CPC: São títulos executivos extrajudiciais: X - O crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, prevista na respectiva convenção, ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. (grifei).

 

Portando, pela interpretação literal, para poder executar a cota condominial em atraso deverá o Condomínio documentar a inicial com matrícula da unidade/instrumento particular provando o vínculo com o devedor; cópia da Convenção, atas que orçaram/aprovaram as despesas (ordinárias e extraordinárias) e prova de eleição de síndico. Dessa forma, provariam a legitimidade, capacidade, liquidez e certeza do título.

Contudo, ouso afirmar que a redação teria sido melhor se o texto legal não contivesse a ressalva destacada acima, a qual poderá ensejar controvérsias e longas discussões. Como ficariam as situações onde não houvesse tal prova documental, por exemplo, falta de menção expressa em ata dos valores cobrados, despesas sem aprovação e mesmo contas do Síndico e rejeitadas ?

 

Ao nosso ver o entendimento mais benéfico à Massa Condominial, existente ao tempo do antigo Código, deve ser mantido, dispensando-se maiores formalidades a despeito do texto legal. Se não for assim, apenas para argumentar, na dúvida deveriam os Condomínios buscar o procedimento comum, tornando letra morta em uma grande maioria de casos a inovação pretendida.

 

Aparentemente, com a supressão da fase de conhecimento, o processo torna-se mais célere, pois, desnecessária uma sentença reconhecendo o débito condominial.

 

2. PARCELAS VINCENDAS:

 

No Código anterior era pacífica a possiblidade de inclusão na condenação dos débitos vencidos após a distribuição da ação, ou seja, vincendos, por se tratar de parcelas de trato sucessivo. Inclusive havia a Súmula 13 do TJSP Direito Privado nesse sentido e art. 323 é expresso.

 

É de se perquirir: hoje através do procedimento isto seria permitido, sem perder a liquidez do título executivo ? Nossa resposta é positiva, sob pena de tornar inviável mover tantas ações executivas para cobrar períodos diferentes, prejudicando a celeridade processual almejada.

 

As parcelas vincendas podem se incluídas na execução, como demonstra o entendimento do STJ no Recurso Especial nº 1.390.324 - DF (2013/0193681-9), em execução de alugueres. O mesmo entendimento se aplica aos Condomínios onde há prestações periódicas mensais.

Para tanto, não podem existir dúvidas acerca dos valores das prestações inadimplidas, consoante julgamento do REsp n. 31.164/RJ (Rel. Min. Hhélio Mosimann, DJ 04.12.1995), ou seja, seriam quotas ordinárias e extraordinárias devidamente aprovadas/orçadas em Assembleia.

 

Portanto, em homenagem aos princípios da efetividade e economia processual, revela-se cabível, na hipótese, a inclusão de parcelas vincendas até o encerramento do processo.

 

3. CITAÇÃO NOS PROCESSOS DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS:

 

Como a cobrança das cotas condominiais será realizada por meio de processo de execução, deverá seguir as regras dispostas nos artigos 824 e seguintes do Novo Código. Portanto, a citação do executado deveria ser realizada por Oficial de Justiça, nos termos do art. 829 § 1º que assim diz:

 

Art. 829 O executado será citado para pagar a dívida no prazo de 3 (três) dias, contado da citação.

 

§ 1º Do mandado de citação constarão, também, a ordem de penhora e a avaliação a serem cumpridas pelo oficial de justiça tão logo verificado o não pagamento no prazo assinalado, de tudo lavrando-se auto, com intimação do executado.

 

Assim, na execução, a citação do executado não poderia ser realizada por via postal. Entretanto, nada impediria a citação postal desde que revestida de todas as cautelas, em especial se recebida por funcionário do próprio Condomínio, ou seja, optando-se por esta modalidade apenas se comprovadamente morador do próprio Prédio ou se mora em local com controle de entrega da correspondência.

Evidentemente que também tem valor entrega diretamente ao destinatário quando se trata em moradia em “casa”. Eventual nulidade da citação postal, em especial no processo de execução, poderá gerar uma situação passível de apreciação a qualquer tempo no processo, até mesmo depois da eventual arrematação, com sérios prejuízos ao Condomínio.

 

Entretanto, se houver como ter o mínimo de certeza de que a correspondência chegará ao destinatário, melhor optar-se pela citação postal mesmo na execução, valendo-se dos artigos 248 § 4º e 252 do novo Código:

 

Art. 248 § 4º. Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.

 

Art. 252. Quando, por 2 (duas) vezes, o oficial de justiça houver procurado o citando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, voltará a fim de efetuar a citação, na hora que designar.

 

Parágrafo único - Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a intimação a que se refere o caput feita a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.

 

 

 

Referidos artigos inovaram ao permitir a entrega de mandado de citação ou a carta postal ao funcionário da portaria de Condomínios Edilícios ou loteamentos com controle de acesso. Tal previsão é extremamente importante para celeridade e razoabilidade processual, não só em processos de conhecimento, mas também em execução. O cuidado a ser tomado em ambos os casos é o mesmo.

 

A própria AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios) sustenta que a regra geral é a citação postal, na forma do art. 246 I do novo CPC. Por isso recomenda conscientização dos moradores. Analisando sob esta ótica, pode-se afirmar que nos processos já em andamento, em que ainda não houve citação do devedor, tal regra poderá ser aplicada, viabilizando a celeridade processual (artigo 14).

 

É importante ressaltar que o porteiro não só poderá, mas deverá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, que o destinatário da correspondência/mandado está ausente. O texto legal novamente não foi feliz. A interpretação gramatical diz que “ausente” seria “não estar em casa”. Se assim fosse, apenas para argumentar, quase nunca poderia o funcionário receber porque normalmente as pessoas estão fora de casa durante o dia. Na verdade, por “ausente” se deve entender todas as situações que inviabilizariam a entrega ao destinatário, por exemplo, unidade desabitada, não morador ou mesmo pessoa em viagem.

 

Se recebida deve ser entregue ao PRÓPRIO destinatário (e não a terceiros por ele) mediante assinatura em livro próprio, onde ficaria consignada eventual recusa em receber ou assinar. Caso tenha havido recusa em receber pelo morador (comprovada por documento firmado pelo Síndico, mediante duas testemunhas) ou se apurada posteriormente qualquer outra impossibilidade de entrega, pensamos que a correspondência deva ser devolvida, intacta, ao Poder Judiciário, através dos advogados do Prédio.

 

Diante do texto legal poderão os Condomínios enfrentar ações indenizatórias se não tomarem tais cautelas, raciocínio que já era válido para todas as situações onde havia correspondência com Aviso de Recebimento.

O recebimento equivocado por um funcionário poderá levar o destinatário não morador a ser condenado pela presunção de entrega, respondendo o Condomínio por perdas e danos. Recomenda-se tenham caderno de controle de correspondências rigorosamente registradas, medida agora ainda mais necessária.

 

 A redação do CPC/2015 não contraria a ideia básica de que a carta de citação deve ser entregue diretamente à pessoa do citando, mas estabelece uma ressalva que pode fazer bastante diferença na prática,  em que se permite que o porteiro receba a citação e assine o aviso de recebimento. Nesse ponto, como se vê, é oposta ao entendimento prevalente atualmente na jurisprudência à luz do CPC anterior.

 

Aliás, nem sempre o funcionário sabe se o destinatário é morador ou mesmo se está viajando. A cautela pelo Condomínio, ante a ressalva da parte final do § 4º, evitará transtornos futuros a ambos.

 

4. COBRANÇA DAS ASSOCIAÇÕES DE MORADORES:

 

O loteamento fechado ou aberto é equiparado ao condomínio de fato para efeitos de cobrança de contribuição pela associação, formada para administrar os serviços e cobrar os seus custos. Todavia, não se trata de condomínio edilício, no sentido estrito do termo. Portanto, o rito procedimental para cobrança de taxas associativas vai continuar o comum, não sendo aplicável a via executiva do novo CPC, embora tenha a possibilidade da CITAÇÃO POSTAL.

 

Lembre-se que a condição de associado é considerada “sine qua non” para a possibilidade de cobrança segundo o STJ, embora exista recurso pendente sobre o tema no STF, sob “repercussão geral”. Poderá ser necessária dilação probatória a recomendar o Procedimento Comum e não a Execução que pressupõe “título líquido e certo”.

 

 

 

5. APLICAÇÃO DO PROCESSO DE EXECUÇÃO AOS PROCESSOS EM CURSO COM RÉUS AINDA NÃO CITADOS:

 

A lei processual se aplica imediatamente aos processos em curso (CPC/2015, art. 1.046). Entretanto, ao nosso ver, não poderá haver alteração do rito nos processos distribuídos antes do novo Código de Processo Civil, mesmo que não tenha ainda não tenha ocorrido a citação dos réus. Existem ainda muitas ações que há vários anos aguardam tal formalização que não poderiam pura e simplesmente ser convertidos em execução, retroagindo-se os efeitos do novo CPC, até porque nem sempre existem as atas de aprovação da previsão orçamentária/prestação e contas.

 

Não se pode descartar a hipótese de algum credor ter ajuizado ação sob a égide do CPC anterior e ter deixado o feito paralisado no aguardo da sua “conversão” para execução no CPC novo, caso em que seria “premiado” pelo retardamento dos atos que lhe competia, situação incompatível com a boa fé e lealdade processual.

 

Conforme art. 14 “A norma processual não retroagirá e será aplicável imediatamente aos processos em curso, respeitados os atos processuais praticados e as situações jurídicas consolidadas sob a vigência da norma revogada.”

 

O dispositivo legal acima transcrito é bem claro ao determinar que a norma processual não retroage e será aplicável imediatamente aos processos em curso, resguardados os atos processuais já praticados e as situações jurídicas consolidadas sob a vigência da norma revogada.

 

Assim, rito é determinado pela lei vigente quando da distribuição. Se não fosse assim, apenas para argumentar, imaginemos o contrário, ou seja, que o rito fosse de execução e pelo novo CPC restasse transformado no comum. O devedor poderia pleitear, ao ser citado já na égide do Código novo, que deveria ser aplicado o mais “benéfico”, porque seria o ato citatório que determinaria o rito ?

Não se pode raciocinar apenas tendo em vista os interesses do Condomínio porque a lei não foi feita para tanto. Os direitos do devedor também são juridicamente tutelados.

 

Assim, não obstante as normas processuais terem aplicação imediata e, também, aos processos pendentes, deve ser observado quando o direito a prática de eventual ato processual surgiu para a parte. Se na vigência da legislação antiga, aplica-se o Código de Processo Civil de 1973, se no regime da Lei 13.105/2015, aplicar-se-á o Novo CPC.

 

A imediata aplicação da norma processual civil não se sobrepõe a regra constitucional que veda a retroatividade da lei, sob pena de violar ato jurídico perfeito e direito adquirido, garantias constitucionais. A parte e  Juiz só podem praticar ato permitido na lei vigente naquele momento. O contrário, sem embargo das melhores intenções, significaria descambar para o arbítrio e fazer tábula rasa da Carta Magna.

 

Vale aqui o que já foi dito, ou seja, ainda que determinado Juiz pense possível aplicar o processo de execução aos processos antigos tal entendimento não vincula outros e mesmo os Tribunais que poderão anular o processo como um todo até de ofício porque questão de ordem pública.

 

6. AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO:

 

As partes devem se manifestar acerca da audiência prevista no art. 334 do CPC. Apesar da literalidade do art. 334, par. 4º, I, prever sua obrigatoriedade, sob pena de multa, não se pode perder de vista que ninguém é obrigado a conciliar, pois a designação fadada ao insucesso ofenderia o princípio da razoável duração do processo (mesmo porque o prazo de contestação só seria deflagrado após o ato) e assoberbaria mais ainda o Poder Judiciário. A ausência do autor não geraria extinção do processo, pois não traz qualquer benefício ao réu.

 

 

Portanto, apesar de expressa obrigatoriedade na presença, deveria ser analisada a vontade das partes, evitando-se audiências desnecessárias audiências e sobrecarregando ainda mais o Judiciário. Esta experiência já foi tentada antes em São Paulo, com milhares de audiências conciliatórias, resultando em fracasso apesar da boa vontade das partes envolvidas.

 

Não se diverge do entendimento da AABIC sobre a conciliação como útil para a solução das dívidas condominiais, mas sua eficácia na prática é bastante remota, razão pela qual há uma tendência à sua dispensa quando uma das partes manifestar desinteresse, até porque na prática a quantidade de acordos não justifica sua imposição, com previsão de multas aos ausentes ao ato.

 

Vejam estes exemplos, com grifos nossos:

 

“Vistos. Converto estes autos para o procedimento comum, nos termos do art. 318 do CPC. Observo que o autor não se manifestou sobre a audiência de conciliação/mediação prevista no art. 334 do CPC. Deverá fazê-lo em 5 dias, entendendo-se o silêncio como desinteresse na realização do ato. Nesse caso, a audiência não será realizada. A despeito da literalidade do art. 334, par. 4º, I, não se pode perder de vista que ninguém é obrigado a conciliar. Assim, a designação de audiência fadada ao insucesso ofenderia o princípio da razoável duração do processo (mesmo porque o prazo de contestação só seria deflagrado após o ato) e assoberbaria, de forma vã, ainda mais o Poder Judiciário. Ademais, a ausência do autor à solenidade conciliatória não geraria extinção do processo, não trazendo qualquer benefício ao réu.No sentido da dispensabilidade da audiência preliminar em virtude do desinteresse manifestado por uma das partes, cito o ilustre doutrinador e Desembargador do TJ/RJ Alexandre Freitas Câmara, na obra "O novo processo civil brasileiro", Editora Atlas, 2015, p. 189.De mais a mais, não há qualquer empecilho à designação da indigitada audiência em momento posterior.Aguarde-se o prazo acima, pois. Sendo hipótese de não realização da audiência, nos termos da fundamentação retro, cite-se o réu para contestar em 15 dias, na forma do art. 335, III, do CPC, com cópia do presente despacho. Intime-se.” (1ª. Vara Cível de Jandira, nos autos nº. 1127931-38.2015.8.26.0100)

 

“Vistos. Fls. 66/70: Cite-se por mandado, com as advertências de praxe, ficando o Oficial de Justiça desde já orientado acerca da previsão do art. 212, § 2º do CPC. Em que pese o disposto no art. 334, caput, do CPC, necessário ponderar que o Princípio da Flexibilidade Procedimental (art. 8º do CPC) permite ao juiz manejar o procedimento a ser observado em nome da eficiência. Nesse passo, a designação de audiência de conciliação, sem a correspondente estrutura material de suporte, provocará o retardamento da marcha processual, observando-se ainda a larga controvérsia doutrinária existente acerca da obrigatoriedade de prévia discordância de todos os sujeitos processuais para a sua designação, tudo no presente momento a recomendar atuação prudente e cautela do magistrado. Por fim, adianto que referida decisão não impede a composição extraprocessual entre as partes, nem a tentativa de conciliação em eventual audiência de saneamento compartilhado, se for o caso. Destarte, deixo de designar audiência prévia de conciliação. (39º Vara Cível de São Paulo, processo nº. 1080239-43.2015.8.26.0100)

 

“Vistos. 1. O autor manifestou expressamente seu desinteresse na designação de audiência de conciliação. Assim, com fundamento no art. 5º, LXXVIII, da Constituição Federal, que impõe que "a todos, no âmbito judicial e administrativo, são assegurados a razoável duração do processo e os meios que garantam a celeridade de sua tramitação" e, ainda, nos arts. 4º e 139, incisos II, V e VI, todos do Novo Código de Processo Civil, deixo de designar audiência de conciliação. Anoto que, em revelando as partes interesse nesse sentido, o Juízo poderá, a qualquer tempo, promover a autocomposição (art. 139, V, NCPC), sem prejuízo, ainda, de eventual homologação de acordo firmado extrajudicialmente e trazido aos autos por simples petição.2. Após o recolhimento da taxa postal pertinente, cite-se e intime-se o réu, por carta (AR Digital) para, querendo, contestar o pedido no prazo de 15 (quinze) dias (art. 335 do NCPC), desde que por intermédio de Advogado, sob pena de serem considerados verdadeiros os fatos narrados na petição inicial (art. 344 do NCPC). Int.” (6º Vara Cível de Santana, feito nº. 1013123-89.2016.8.26.0001)

 

7. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS:

 

De acordo com o art. 870 e par. único do NCPC a regra é que a avaliação seja realizada por Oficial de Justiça e se necessitar de conhecimentos especializados, o juiz nomeará avaliador para entrega do laudo. O art. 871 apresenta hipóteses de exceção, onde não se procederá a avaliação. Dentre as exceções estão o inciso I e IV que assim dizem:

 

Art. 871. Não se procederá à avaliação quando:

 

I –Uma das partes aceitar a estimativa feita pela outra;

 

 IV – se tratar de veículos automotores ou de outros bens cujo preço médio de mercado possa ser conhecido por meio de pesquisas realizadas por órgãos oficiais ou de anúncios de venda divulgados em meios de comunicação, caso em que caberá a quem fizer a nomeação o encargo de comprovar a cotação de mercado;

 

Referido artigo dispõe que não é preciso avaliar bem cujo valor seja INCONTROVERSO (inciso I), ou seja, aquele apresentado por uma parte e NÃO impugnado. Para tanto não são necessárias cotações, mas simplesmente bastaria que o credor declinasse o valor que entenderia correto, intimando-se o devedor. No silêncio ou anuência expressa, salvo se o magistrado tiver razões outras para discordar com base na sua experiência ( p. ex. preço manifestamente ínfimo), o valor seria aceito e seria evitada a avaliação que em última análise oneraria o devedor porque somada à dívida. Portanto, bastaria a assertiva incontroversa para chegar ao preço da avaliação.

 

Por outro lado, tem sido comum, juízes determinarem três avaliações de corretores de imóveis para chegar a um valor de avaliação. Ocorre que conforme mencionado no inciso IV, o texto é expresso quando se trata de veículos (com tabela própria), MAS NÃO MENCIONA IMÓVEIS, MENOS AINDA FALA EM TRÊS AVALIAÇÕES.

 

Portanto, é certo que faz referência a outros bens em que se possa aferir o preço de mercado, mas deve ser interpretado RESTRITIVAMENTE por se tratar de uma exceção. No caso em apreço nada indica fosse intuito do legislador determinar que a averiguação de valor fosse por corretor de imóveis, antes foi expresso sobre Oficial de Justiça e se caso Perito.

 

Aliás, o custo de três avaliações distintas, por corretores a tanto habilitados, na prática equivaleria aos salários periciais.

 

8. VALOR DOS HONORÁRIOS DO ADVOGADO:

 

Os horários possuem natureza remuneratória e alimentícia. O NCPC traz utilizou em dois dispositivos a necessidade de fixação de honorários de forma isonômica para as demandas, independentemente de sua natureza ou resultado, sem possibilidade de compensação:

 

Art. 82, § 2º "A sentença condenará o vencido a pagar ao vencedor as despesas que antecipou".

Art. 85 "A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor".

 

§ 1º São devidos honorários advocatícios na reconvenção, no cumprimento de sentença, provisório ou definitivo, na execução, resistida ou não, e nos recursos interpostos, cumulativamente.

 

§ 2º Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo,sobre o valor atualizado da causa, atendidos (…)

 

(…)

 

§ 6º Os limites e critérios previstos nos §§ 2º e 3º aplicam-se independentemente de qual seja o conteúdo da decisão, inclusive aos casos de improcedência ou de sentença sem resolução de mérito.

 

 

Ainda, o NCPC reconhece a natureza remuneratória e alimentar dos honorários, proíbe a compensação e permite, apenas quanto às despesas, que haja a distribuição proporcional. Desta feita, resta superada o enunciado da Súmula 306 do STJ. É o que consta dos seguintes dispositivos:

 

 

Art. 86. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.

 

Art. 85. § 14. Os honorários constituem direito do advogado e têm natureza alimentar, com os mesmos privilégios dos créditos oriundos da legislação do trabalho, sendo vedada a compensação em caso de sucumbência parcial.

 

Introduzindo importante novidade, o artigo 85, parágrafo 1º, determina expressamente que são devidos honorários nos recursos interpostos, de forma cumulativa. Isso significa que a soma geral da condenação em honorários poderá elevar-se com a interposição de recursos desprovidos.

 

Já no âmbito do cumprimento de sentença, além dos honorários fixados no processo de conhecimento, o parágrafo 1º do artigo 523, quando não houver o pagamento voluntário pelo devedor no prazo de 15 dias, pré-fixa expressamente o montante de 10% de multa, acrescido de mais 10% de honorários de advogado. Tal disposição aplica-se igualmente no procedimento do cumprimento provisório de sentença (artigos 520, parágrafo 2º, e 527).

 

Nos processos de execução, ao despachar a petição inicial, o juiz deverá fixar os honorários advocatícios no patamar de 10% (artigo 827). Mas cabe a seguinte discussão: se forem ínfimos, pode-se aplicar a regra do art. 85 § 8º NCPC, sob o argumento de que se trata de verba remuneratória e alimentar? Pensamos que sim, porque se no rito comum tal seria aplicável, com igual razão no processo executivo, sob pena  de obrigar a parte a abrir mão do título executivo para ter aceita sua causa pelo seu patrono, afrontando os princípios norteadores da República.

 

Logo, os honorários no processo executivo, em se tratando de cobranças de pequeno valor, devem ser fixados com equidade. Não são gorjeta. Se for o caso, mesmo acima do crédito do cliente.

 

 

 

9 – MORA DO DEVEDOR:

 

Sobre a mora do devedor, esta se configura quando do inadimplemento da cota condominial, desde os respectivos vencimentos, por se tratar de mora ex re e não ex persona, sendo devidos correção monetária e juros de mora, além da multa, desde então, tornando o título líquido, certo e exigível.

 

O termo “a quo” dos juros, multa e correção monetária é o vencimento da obrigação, levando-se em consideração o Art. 397 do CC: “O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo constitui de pleno direito em mora o devedor.”  O devedor é considerado moroso (e por isso contam-se os juros e correção) desde o vencimento de cada parcela. TRATA-SE DE OBRIGAÇÃO PROPTER REM, ONDE A MORA É EX RE.

 

Dessa forma, em conformidade com o art. 397 do Código Civil, aplica-se o princípio dies interpellat pro homine, o qual estabelece que o inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.

 

A cobrança judicial pode ser início no dia seguinte ao término do prazo bancário se o título não foi pago.

 

10 – LEGITIMIDADE PASSIVA:

 

Importante salientar que a cobrança judicial deve ser dirigida, em princípio, contra quem consta no registro imobiliário, pois somente assim é permitida eventual alienação do imóvel em caso de inadimplemento e expropriação de bens. Entretanto, em casos onde há alienação da unidade, mesmo por instrumento particular ou o adquirente não tomou posse, deve ser proposta contra quem efetivamente usufrui do bem.

 

A responsabilidade é do proprietário e adquirente decorrendo do art. 1.345 CC. Ademais, se o imóvel for adquirido no curso da ação, quem adquire coisa litigiosa não é terceiro, mas sim sujeito ao julgado, podendo ser responsabilizado no processo na fase em que se encontra (art. 109 par. 3º CPC). Não bastasse, o art. 779 II CPC obriga os sucessores ao pagamento da obrigação. Em autos próprios cedentes e cessionários próprios poderão resolver a questão contratual que ao credor é “res inter alios acta”. Os efeitos da obrigação se estendem ao adquirente do imóvel devedor (art. 1.345  CC).

 

11- MEIOS DE DEFESA DO DEVEDOR:

 

O executado poderá apresentar defesa no processo de execução, por meio de Embargos, conforme inciso VI do artigo 917 que permite uma expansão do procedimento executório, que culminará praticamente no procedimento ordinário, pois, o texto legal permite que o executado alegue “qualquer matéria que lhe seria lícito deduzir em processo de conhecimento”.

 

Os Embargos à Execução poderão ser opostos no prazo de 15 (quinze) dias e dispensam prévia penhora ou garantia do Juízo. Portanto, trata-se de verdadeira contestação, em razão de sua abrangência e da extensão das matérias e defesa capazes, o que poderá prejudicar os interesses objetivados pelo novo CPC atinente a rapidez processual. Entretanto, se não tiverem fundamento jurídico, além da rejeição com condenação em honorários poderá haver multa por má fé.

 

12- LEILÃO:

 

Para o novo Código de Processo Civil, art. 891, parágrafo único, se considera vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação. Esse percentual não existia no antigo Código, dando margem para que fossem fixados percentuais de 80 à 90%, inviabilizando a satisfação do crédito.

 

13 – ORDEM DE PREFERÊNCIA LEGAL HAVENDO VÁRIOS CREDORES:

 

O crédito de condomínio possui  natureza  jurídica “ propter  rem”, sendo o próprio imóvel a garantia, pois as despesas decorrem da manutenção e preservação do próprio imóvel, conflitando, inclusive com qualquer outro tipo de ônus. Ademais, restou assentado que a finalidade  de  pagar as taxas condominiais se insere no dever de preservação do imóvel, de modo que aquele que zela pela conservação da coisa deve ser ressarcido, respondendo o bem pelas despesas efetuadas em benefício da coisa.

 

Em matéria de preferência, em caso de arrematação do imóvel, prevalece, em princípio, a Massa Condominial, por se tratar de obrigação “propter rem”, já que se trata de cobrança de débitos condominiais, decorrentes do próprio imóvel, onde há a necessidade de pagamento prioritário, até mesmo com relação ao credor hipotecário/fiduciário.

 

Perceba-se, desde logo, que não se procede a rateio entre os credores, como se estivessem em igualdade de condições frente ao ativo do devedor. Alguns credores, portanto, têm primazia face a outros, sendo certo, também, que deste concurso não participam aqueles credores que não tenham ajuizado execução contra o devedor comum.

 

As possibilidades de concorrência entre credores giram em torno de dois grupos, basicamente. Ou são credores cuja preferência vai ser determinada estritamente em razão da ordem de precedência das penhoras, ou credores que ostentam primazia por força de regra do direito material.

 

Com relação aos créditos condominiais, como ficariam se existirem outros credores privilegiados, a exemplo do tributário, trabalhista e honorários advocatícios? Em havendo créditos tributários estes possuem primazia segundo o entendimento dominante. Mas o crédito condominial este prefere ao hipotecário e mesmo ao fiduciário, assim como ocorre com os honorários advocatícios.

Disputam a primazia os créditos tributários e os honorários advocatícios. Conforme V. Acórdão da C. 22ª. Câmara de Direito Privado do E. Tribunal de Justiça do Estado, AI 991.09.047427-0:

 

“EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. INSTAURAÇÃO DE CONCURSO DE CREDORES. CRÉDITO TRABALHISTA. PREFERÊNCIA RECONHECIDA. PRECEDENTES. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. CRÉDITO QUE POSSUI NATUREZA PRIVILEGIADA, POR FORÇA DO SEU CARÁTER ALIMENTAR. DECISÃO PARCIALMENTE REFORMADA, PARA QUE TAL VERBA TENHA PREFERÊNCIA SOBRE O CRÉDITO TRABALHISTA DO AGRAVADO, VISTO QUE A PENHORA DOS AGRAVANTES É ANTERIOR À DESTE ÚLTIMO. INTELIGÊNCIA DO ART. 711 DO C.P.C. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

 

(...)

 

No tocante aos honorários advocatícios, a alegação dos recorrentes merece ser acolhida.

 

Essa verba é de titularidade do profissional (arts. 22 e 23 da Lei 8.906/94) e possui natureza privilegiada, por força do caráter alimentar do crédito (STJ - Rec. Esp. 915.325/PR, Ia T., Rei. Min. José Delgado, DJU 19.04.07, STF - Rec. Ext. 146.318/SP, 2a T., Rei. Min. Carlos Velloso, DJU 4.4.1997, Rec. Ext. 470.407/DF, Ia T., Rei. Min. Marco Aurélio, DJU 13.10.06). Deve, pois, concorrer com os créditos trabalhistas, já que ambos possuem a mesma natureza. Em conseqüência, observado que a penhora dos agravantes é anterior à do agravado (cf. fls. 43 e 102), o crédito referente aos honorários advocatícios deverá ser satisfeito em primeiro lugar, tendo em vista disposição do art. 711 do C.P.C. Pelo exposto, dou provimento em parte ao recurso, para a finalidade acima explicitada.”

 

Sobre a verba honorária, merece destaque, a norma elencada no art. 85, §14 do novo CPC, que, mais uma vez, corrige um grave erro do passado legislativo e, assim, inclui, de forma expressa, os honorários sucumbenciais no rol de verbas com natureza alimentar, vejamos:

 

“Os honorários constituem direito do advogado e têm natureza alimentar, com os mesmos privilégios dos créditos oriundos da legislação do trabalho, sendo vedada a compensação em caso de sucumbência parcial”.

 

Portanto, em caso de recebimento de créditos ou são credores cuja preferência vai ser determinada estritamente em razão da ordem de precedência das penhoras, ou também haverá credores que ostentam primazia por força de regra do direito material, nesse caso entre os credores privilegiados, deve-se pagar o crédito tributário, honorários de advogado, créditos condominiais e depois os demais credores com privilégio real.

 

Por outro lado, ainda assim não fosse, o estudo sistemático da legislação que rege a matéria conduz à conclusão de que o crédito por despesas condominiais não prefere aos tributários e honorários advocatícios. Na disputa com o trabalhista, paga-se primeiro o credor que obteve êxito na alienação do bem porque a Justiça do Trabalho dificilmente aceitaria a prioridade do Condomínio que seria pago primeiro no Cível. O mesmo se diga quanto aos honorários advocatícios em concurso com o crédito trabalhista.

 

Há quem sustente que "como as despesas condominiais são feitas para manutenção da unidade autônoma objeto da penhora, o crédito relativo a elas deve ser satisfeito em primeiro lugar, antes dos créditos trabalhistas, tributários e hipotecários" (TJ/SP - AI nº 1.222.620-0/5, 36ª Câm., Rel. Des. DYRCEU CINTRA, j. 28/11/2008).

Outro argumento viável a preferencia do crédito condominial ao trabalhista está no próprio art. 908 NCPC em que diz que deve ser observada a ordem das respectivas preferências, portanto, caso a penhora seja solicitada no juízo cível, esta terá validade frente à trabalhista e vice versa.

 

Se o valor obtido não for suficiente para a quitação do Condomínio responderá o adquirente pela diferença nos termos do art. 1345 CC.

 

14- PARCELAMENTO JUDICIAL:

 

No Código de Processo Civil de 1973, em seu artigo 745-A, nos casos de execução de título extrajudicial, havia a possibilidade do devedor requerer o parcelamento do débito exequendo, mediante o depósito de 30% (trinta por cento) do valor em execução e pagamento do restante em parcelas. Havia discussão na doutrina e jurisprudência sobre a aplicação de tal instituto também em sede de cumprimento de sentença de título executivo judicial.

 

Hoje com o novo CPC, o legislador repetiu a previsão da figura do parcelamento do débito exequendo, no art. 916. Outrossim, no § 7º proíbe a aplicação do instituto nos procedimentos de cumprimento de sentença. Portanto, o parcelamento só é possível nas execuções de títulos extrajudiciais.

 

Caso o executado opte em parcelar o pagamento, deverá reconhecer o valor cobrado e depositar, no prazo dos embargos, trinta por cento do valor em execução, acrescido de custas e de honorários de advogado, o executado poderá requerer que lhe seja permitido pagar o restante em até 6 (seis) parcelas mensais, acrescidas de correção monetária e de juros de um por cento ao mês.

 

A oposição do credor em tais casos seria inócua.

 

15- RELACIONAMENTO COM O ADVOGADO:

 

O relacionamento entre cliente e advogado deve ser pautado em confiança e lealdade. O advogado deve defender o cliente e lhe orientar com conselhos profissionais, se assim solicitado, deve ele ouvir com paciência, atenção e interesse o seu cliente, deve-se considerar sua competência para o caso, e designar um tempo necessário ao serviço. Atua em uma relação de meio, e não de resultado. Por outro lado cabe ao cliente não omitir fatos relevantes inerentes do seu pleito, para poder exigir pleno cumprimento da prestação de serviços.

Dessa forma, a luz da atuação do advogado e do comprometimento do cliente deve-se procurar agir de maneira harmônica e saudável exigindo uma conduta ética pautada pela moral e em prol de seu interesse comum de ambas as partes, que lutam por um objetivo comum, não se olvidando que os honorários possuem caráter alimentar.

 

Recomendável contrato escrito de honorários estabelecendo obrigações e direitos recíprocos. O profissional deve ser atuante da área, lembrando-se que a escolha por critérios apenas de “amizade” poderá por a perder também esta se não foi acertada.

 

16- PAPEL DO SÍNDICO E ADMINISTRADORA:

 

Muitas vezes, os condôminos confundem as atribuições do síndico e da administradora do condomínio, exigindo atitudes ou procedimentos que não cabem aos mesmos. Na realidade ambos devem trabalhar em conjunto em busca de melhores resultados e maiores informações acerca dos condôminos, buscando sempre maior organização.

 

A falta de conhecimento dos moradores, dados sobre quem reside na unidade, a que título ou se mudaram, são atribuições que  deveriam ser observadas e conhecidas por ambos, permitindo maior agilidade nos processos. Geralmente os poderes do síndico estão dispostos nas Convenções. Já a administradora do condomínio exerce um cargo de confiança do síndico, gerenciando as receitas e despesas e muitas vezes também cuidando de todos os aspectos práticos de uma gestão, desde a seleção dos funcionários ao registro das atas das Assembleias.

 

Ambos devem atuar em conjunto, mas cabe ao síndico o contato direto com os moradores antes do procedimento judicial, até porque a procuração é por este firmada.

 

Inegável que um entrosamento entre síndico, administradora e advogado é mais que recomendável.

 

17- CONCLUSÃO:

 

Ao contrário do propalado com o novo CPC não teremos a solução “mágica” para a inadimplência nos Condomínios Edilícios, menos ainda a prestação jurisdicional com a agilidade que se necessita, porquanto, em última análise, o problema não é legislativo, mas sim estrutural do Poder Judiciário emperrado ante a avalanche de processos e sem dispor de estrutura adequada humana e material, de magistrados e servidores.

 

Aliás, se no Brasil a saúde, educação, transportes, segurança, enfim, tudo quanto depende do Poder Público, vão muito mal, fato público e notório, por qual razão o Judiciário seria a “ilha do paraíso” neste vasto oceano ?

 

Assim, embora repleto de boas intenções o novo CPC, nem a Execução, nem as audiências de conciliação, que se acredita sejam designadas com profusão, irão alterar o quadro de inadimplência crescente ou o atraso na prestação jurisdicional, punindo os pagantes em detrimento dos maus pagadores, estes, por sua vez, de certo modo, também vítimas de uma situação criada pelos políticos populistas, quando não irresponsáveis.

 

 

Finalmente, em que pesem as restrições aos recursos na sistemática do novo CPC, só o tempo dirá qual a melhor interpretação, sendo possível, em tese, que tais questões cheguem ao próprio Supremo Tribunal Federal, a quem caberá a última palavra em matéria constitucional, sem prejuízo das mudanças legislativas que certamente irão ocorrer para melhor aperfeiçoamento do texto legal.

 

São Paulo, junho de 2016.

 

Leopoldo Eliziario Domingues – OAB/SP 87.112

Universidade de São Paulo – Turma de 1985


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