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O USO DAS ÁREAS COMUNS PELOS CONDÔMINOS

 

         O cenário mundial atualmente está sob os efeitos de uma pandemia decorrente do Covid-19 decretada pela Organização Mundial de Saúde, cumprindo adicionar que não teve seu fim, pois a doença continua causando mortes diariamente.

         Assim, a preocupação com o contágio se sobrepõe ao lazer, educação, trabalho e religião, pois as reuniões e contato não são permitidos de forma absoluta e tais medidas legais e administrativas adotadas estão se baseando na saúde pública (arts. 196 e 197 da CF). Caso exista o descumprimento das medidas o infrator poderá incidir em crime (art. 268 do CP).

         As medidas que foram adotadas em todos os setores da sociedade nas esferas dos Poderes Públicos Federal, Estadual e Municipal foram tomadas visando evitar a propagação do vírus, muito embora, atualmente por razões econômicas e políticas exista em certa medida flexibilização da quarentena.

         Entre os deveres do Síndico estão o de praticar atos necessários à defesa dos interesses comuns (inciso II) e diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns (inciso V), além daqueles listados no art. 1348 do Código Civil, inclusive com relação a apurar infração dos condôminos. Por sua vez, é dever do condômino não prejudicar a saúde dos demais (IV).

         O art. 1.277 do mesmo diploma legal estabelece que o proprietário possui o direito de fazer cessar interferências prejudiciais à saúde. Assim, conjugando-se o dever do representante legal do Condomínio com os dos proprietários, observa-se que o dever de fiscalização com relação à exposição dos condôminos é do Síndico.

         Nesse ponto, há que se observar que se o Sindico passar a admitir o uso das áreas comuns e ocorrer um contágio no Prédio, em razão de sua omissão, poderá, em tese, ser responsabilizado.

         Sendo assim, quanto às áreas comuns, conforme a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo – AABIC em “Orientações Gerais para Reabertura dos Condomínios Residenciais, versão 1.0 – 15/06/2020”, seria importante considerar três pontos principais, a saber: (i) distanciamento social, (ii) uso de máscara e (iii) higienização frequente do ambiente.

         A conclusão se dá no sentido de que qualquer ambiente deve respeitar esse tripé. Caso as regras forem de difícil operacionalização e mesmo na dúvida o ideal será aguardar a melhora dos índices para a tal flexibilização.

         Sabe-se que a proteção ao direito à vida e à saúde coletiva dos moradores prevalece sobre os interesses individuais e as características dos Condomínios Edilícios agravam a propagação do vírus em razão de convívio extremamente próximo entre as pessoas e prestadores de serviços, além do inevitável compartilhamento das áreas comuns.

         Assim, no momento atual, preciso se faz considerar as determinações de abstenção de circulação e restrições da área comum para evitar a indesejada propagação do vírus diante da ausência de vacina e tratamento específico que garanta a sobrevivência do doente, com o que medidas de prevenção e isolamento são a estratégia de resposta mais importante, pois impactam substancialmente na redução da velocidade de transmissão do vírus na comunidade, considerando, ademais, a existência de pessoas que estão em grupo de maior risco.

         A doença continua sem um remédio, de modo que no atual cenário as medidas recomendadas pela Coordenadoria de Vigilância em Saúde (COVISA), com restrição às áreas comuns, durante o período de emergência, devem, em tese, permanecer até pela dificuldade prática da flexibilização no Condomínio, inclusive sobre como seria realizado um controle e disciplina, sob responsabilidade do Síndico.

         Desta forma, eventual abertura deve observar rigorosamente as medidas de higiene e distanciamento social, além da higienização e protocolos de saúde determinados pelos Órgãos Reguladores. Eventual não observação destes pelos condôminos pode gerar responsabilidade ao Sindico, como acima demonstrado.

         A flexibilização, como se sabe, se dá por razões econômicas, pois o comércio é uma atividade necessária. Todavia, com relação às áreas comuns de um Condomínio residencial, mostra-se necessário ponderar o risco envolvido no uso de tais para evitar responsabilização do Síndico e propagação da doença no Prédio.

         Portanto, recomenda-se a orientação franca aos condôminos, conforme regulamentos que tratam do assunto, promovendo a conscientização destes, promover a higienização periódica, bem como sobre a necessidade de suspender o uso de bens comuns, caso impossível respeitar as diretrizes sobre o tema, até pela dificuldade na aplicação das medidas.

         Referida questão poderá ser objeto de Assembléia Virtual, inclusive promovendo advertências e multas aos condôminos que descumprirem a medida, para evitar o uso, restringindo-se a utilização e aglomeração de pessoas a fim de evitar a propagação da doença no ambiente condominial. Outrossim, as restrições de acesso devem ser informadas aos moradores por meio circulares disponíveis, além de quadros de aviso.

 

Leopoldo Eliziario Domingues


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