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A ATUAÇÃO DO ADVOGADO E DA ADMINISTRADORA DE CONDOMINIOS

A  Administradora de Condomínios exerce atividade, via de regra, por um contrato entre as partes (condomínio e administradora) em que se estabelecem diretrizes para fins de exercer atividades como mandatária do representante legal do Condomínio que o auxilia, dando-lhe suporte nas áreas administrativas.

 

Referida Administradora pode ter advogados para prestar-lhe assessoria jurídica, ou contratar escritórios de advocacia, no entanto, devem ser observados os limites traçados no ordenamento jurídico vigente, evitando-se a ocorrência de infrações legais.

 

Nota-se que entre as atividades privativas da advocacia estão as de consultoria, assessoria e direção jurídicas na forma do artigo 1.º, inciso II, do Estatuto da Advocacia e da OAB, sendo certo que referida prática é vedada em conjunto com outra atividade conforme §3 do mesmo dispositivo legal e art. 40, inciso IV, do Código de Ética e Disciplina da OAB.

 

Consoante a Resolução n.º 13/97 da OAB/SP: “O exercício advocatício não pode desenvolver-se no mesmo local e em conjunto com qualquer profissão não advocatícia, individual ou em sociedade, e nem ser anunciado, privada ou publicamente, em conjunto com outra atividade profissional. A participação do advogado como membro de uma entidade não advocatícia, em qualquer condição, deve conservar nítida e absoluta separação em relação ao exercício da advocacia.”

 

Por sua vez, o artigo 34, incisos III, IV, VII, do Estatuto da Advocacia e da OAB vedam a prática de agenciador de causas, angariar ou captar causas, com ou sem intervenção de terceiros, bem como a violação do sigilo profissional. Referidas disposições visam precipuamente a proteção ao sigilo e a inviolabilidade da sede profissional, evitando-se a concorrência desleal, bem como a captação de clientela.

 

Significa dizer que o emprego e/ou contratação do advogado pela Administradora do Condomínio não retira a isenção técnica nem reduz sua independência profissional (art. 18 do EAOAB e 4 do CED) que deve conceder as orientações técnicas ao seu cliente nos moldes de sua contratação.

 

Extrai-se do teor dos dispositivos legais que o advogado ao atuar no local da Administradora, internalizado na empresa, precisa se abster em ofertar seus serviços em conjunto com os serviços ofertados pela administradora e de qualquer forma se veicular ao atendimento da Administradora do Condominio como se esta, dentre suas atividades, ofereça serviços jurídicos aos clientes.

 

A prestação dos serviços jurídicos pelo advogado da Administradora deve ser exclusiva à própria e suporte dos assuntos desta, e nunca extensiva aos seus clientes ou terceiros que ali possam comparecer, tais como representantes dos Condomínios que possam entender que se oferece o serviço conjunto (administradora e assessoria jurídica), razão pela qual a distinção das atividades deve ser constatada de plano, pois a Administradora de Condominio deve oferecer serviços de administração e jamais serviços jurídicos.

 

Referida independência das atividades deve ser preservada na divulgação e publicidade dos serviços (art. 5 do Código de Ética e Disciplina da OAB). Caso se consiga externalizar concretamente referida independência, recomendável que não se venha a exercer a advocacia na sede e espaço físico da Administradora. Mesmo o advogado externo que tenha por clientes exclusivamente aqueles de determinada Administradora se confunde com esta, ou seja, seria como se nela estivesse internamente.

 

A formalidade se faz necessária para que se evite a caracterização das infrações legais acima pelo advogado, pois se este permitir que ocorra a situação supracitada estará infringindo os preceitos éticos do Estatuto da Advocacia e da OAB e do Código de Ética da OAB. De outro lado, pode em tese caracterizar para a Administradora de Condomínios o crime de exercício irregular da profissão e falsidade ideológica, artigo 47 da Lei de Contravenções Penais, artigo 299 do Código Penal e art. 71 e 75 do CDC.

 

Ressalta-se que o advogado conhece a lei, bem como os dispositivos legais que regem a sua profissão os quais se submete para atuar, tendo o dever de informar ao cliente as posturas que podem causar-lhe prejuízo. Eventual discordância deste não prejudica o advogado, que pode renunciar ou substabelecer (Art. 4º, pg. único, 9, 10, 11 e 22 do CED).

 

A manutenção da referida situação pelo advogado denota que o mesmo, apesar de conhecer tecnicamente o direito, acoberta a ilegalidade e não realiza sua função de forma a evitar e orientar os próprios contratantes com relação aos prejuízos futuros, desprestigiando os deveres inerentes à profissão e em tese pode caracterizar a infração do art. 34, inciso XVII do Estatuto da Advocacia e da OAB.

 

O advogado da Administradora de Condomínios não pode prestar seus serviços aos clientes desta, salvo se clarividente a independência entre as atividades e como profissional liberal, em local distinto fisicamente, ressalvado, ainda, eventual conflito de interesses bem como afastada a possibilidade de que todos os clientes da Administradora sejam os do advogado, pois poderia indicar, em tese, captação de clientela cuja atividade de mercantilização é vedada pelo Estatuto da Advocacia e da OAB e pelo Código de Ética da OAB.

 

Vislumbra-se que referida preocupação é relevante para Advogados e Administradoras de Condomínios e deve ser observada de forma criteriosa. A título de elucidação, recentemente, ocorreu pela seccional do Distrito Federal da Ordem dos Advogados do Brasil e o Conselho Regional de Administração do DF o ajuizamento de Ação Civil Pública contra empresas que exercem ilegalmente a advocacia e a administração de condomínios após denúncias contra empresas que atuam neste segmento. Após a atuação da OAB/DF ocorreu sentença julgando procedente em parte a Ação Civil Pública em 22/06/2021 (PJe – TRF1 – Processo n.º 1051219-54.2020.4.01.3400).

 

Referido precedente é de inequívoca inspiração às demais seccionais para fins de preservar os ditames e fundamentos éticos da advocacia e afetam de forma direta às Administradoras de Condominio que não se atentam a referida prática e podem ser atingidas, bem como aos advogados que permitem a ilegalidade e agem em desacordo com os preceitos éticos estatutários da Ordem da Advocacia e da OAB.

 

Conclui-se, portanto, ser recomendável que na escolha do advogado se observe a preocupação em cumprir sua função de forma a zelar pelos preceitos éticos que se relacionam diretamente com a própria contratante que poderá ser prejudicada caso não respeite a legislação em vigor.

 

Por oportuno, colhe-se os ensinamentos do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP, in verbis:

 

ASSESSORIA JURÍDICA EM ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS IMOBILIÁRIOS - OFERTA DE SERVIÇOS AOS CONDÔMINOS DENTRO DO MESMO CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO - ADVOGADO SÓCIO, COMO PESSOA FÍSICA, DE ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIO - PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS AOS CONDÔMINOS QUE CONTRATAM COM A ADMINISTRADORA - NECESSIDADE DE FORMALIZAR CONTRATOS - EXERCÍCIO DA ADVOCACIA NO MESMO CONJUNTO COMERCIAL - CAPTAÇÃO DE CLIENTELA - SIGILO - INDEPENDÊNCIA PROFISSIONAL.

A assessoria jurídica é possível desde que o advogado se atenha apenas às lides da administradora, não estendendo seus serviços aos clientes da empresa. Logo, ao se oferecer serviços aos condôminos dentro do mesmo contrato de administração, há uma clara violação ao artigo 16 do EAOAB e à Resolução n.°13/97. A jurisprudência é pacífica no sentido de que há concorrência desleal, pois se trata de captação de causas e clientela cumulativas com o exercício da profissão em conjunto com outra atividade. Um advogado, sócio de uma administradora de serviços como pessoa física, poderia prestar serviços jurídicos para os clientes da empresa contanto que não houvesse a captação de clientes da administradora. Para isso, a atividade jurídica exercida pelo sócio da empresa deve ser estabelecida em outro local, a fim de que os clientes não façam confusão entre as atividades. Impossibilidade de o referido advogado prestar serviços por meio do departamento jurídico da empresa. Necessidade de formalizar contratos distintos. É permitido exercer atividade jurisdicional no mesmo local de atividade não jurídica somente no caso de não ocorrer captação de clientela, resguardando-se, portanto, o sigilo profissional. Para isso, faz-se necessário que a recepção, sala de espera, funcionários, meio de comunicação e tudo o mais que se relacione com as atividades prestadas sejam absolutamente independentes, com uso exclusivo do profissional.

 (TED OAB/SP Proc. E-3.418/2007 - v.u., em 19/04/2007, do parecer e ementa da Relª. Drª. MOIRA VIRGÍNIA HUGGARD-CAINE - Rev. Dr. LUIZ FRANCISCO TORQUATO AVÓLIO - Presidente Dr. CARLOS ROBERTO F. MATEUCCI., g.n.)

 

Nesses exatos termos, sobre o exercício da advocacia com outra atividade, in verbis:

 

EXERCÍCIO DA ADVOCACIA NO MESMO LOCAL DE OUTRAS ATIVIDADES (IMOBILIÁRIA) - IMPOSSIBILIDADE - DESRESPEITO AO SIGILO PROFISSIONAL, COM CAPTAÇÃO DE CLIENTELA E CONCORRÊNCIA DESLEAL. PRECEDENTES DA TURMA: E-4.036/2011, E-2.389/2001, E-2.605/2002, E-4.055/2011 e E-4.593/2016.

(...) O exercício da advocacia não pode desenvolver-se no mesmo local e em conjunto com qualquer profissão não advocatícia, individual ou em sociedade, e nem ser anunciado, privada ou publicamente, em conjunto com outra atividade profissional. Tais exigências constituem princípios basilares da proteção da inviolabilidade da sede profissional, do resguardo do sigilo dos arquivos, registros e meios de comunicação, e preservação da independência e liberdade de atuação. (Parágrafo 3º do EOAB e Resolução n. 13/97, de 18/09/97, deste Sodalício)

Uma coisa é exercer a advocacia no mesmo local e em conjunto com outra profissão e outra bem diferente é exercê-la em um prédio onde nele existem outros profissionais instalados.

Exemplo clássico do exercício da advocacia no mesmo local e em conjunto com outra atividade é o do advogado contador, administrador, corretor de imóveis ou agentes da propriedade industrial, que monta o seu escritório de advocacia no mesmo local e junto com o seu escritório de contabilidade, seu escritório de administração de bens e condomínios, sua imobiliária ou seu escritório de registro de marcas e patentes.  No caso há vedação ética por inúmeros motivos: captação de causas e clientes, concorrência desleal, possibilidade de violação de arquivos. (...)
(TED OAB/SP Proc. E-5.020/2018 - v.u., em 26/04/2018, do parecer e ementa da Rel. Dra. RENATA MANGUEIRA DE SOUZA, Rev. Dr. ALUISIO CABIANCA BEREZOWSKI - Presidente em exercício Dr. FÁBIO DE SOUZA RAMACCIOTTI, g.n.)

 

Em síntese, a legislação em vigor não restringe a atuação do advogado como contratado/empregado da Administradora do Condominio, que poderá trabalhar na sede desta, desde que respeitados os limites legais (atuação exclusiva de suporte técnico jurídico à Administradora e inequívoca independência profissional).

 

A proibição se dá quando se excede o limite da atuação e passa o advogado da empresa a atuar para os clientes da Administradora, levando-se a entender que a prestação de serviços jurídicos foi contratada conjuntamente com a administrativa. Desta forma se revela prudente observar a legislação para que cada qual preserve sua independência profissional.

 

Diante do exposto, a atuação do advogado da Administradora do Condominio há que ser observada com cautela, sendo certo que o mesmo precisa se abster de atuar internamente/com exclusividade, como se departamento jurídico fosse, para os clientes da Administradora, tais como Condomínios, mas tão somente restringir sua atuação ao suporte dos assuntos técnicos referentes à empresa, sendo imprescindível a externalização de forma concreta e clara da independência das atividades, sob pena de infração legal.

 

Fonte: LEOPOLDO ELIZIÁRIO DOMINGUES


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